中海国际社区一期目标客户群分析（给中海）.docVIP

一：高新西区企业的住宅需求调查 通过对西区三大产业不同企业的走访调查，可以了解出他们在房地产产品开发上的不同需求。调查中交通问题（交通路线过远，途中时间较长）是被提及次数最多的西区工作的不便之处。有在园区附近购买住宅意向的人员多是出于住家离公司近便于上下班的考虑，而交通问题已经得到妥善解决的人员，则往往购买意愿较低。西区与城市中心的距离造成区域内现在尚无一家大型的购物超市和其他休闲娱乐场所来满足企业员工的强力购买需求和消费欲望。 住宅类物业需求调查 IT产业是园区内第一大支柱产业，其产业特征表现在员工结构上为研发类技术层面的工作人员占据员工总数的60%以上，年龄多在20—30岁之间,高学历人才居多，月收入多在3000元左右。 :: 员　工　职　能　结　构　图 :: :: 员　工　年　龄　结　构　图 :: [数据来源：以国腾通讯为例] 对这部分员工而言，大多已经具备购买住宅的经济能力，但往往出于以下考虑而放弃这一选择：仅从事计算机软件研发工作的企业往往规模较小，多在十人左右，而公司经济效益较好，往往配有多部小汽车，完全能够解决居住在成都市内员工的往返交通问题。公司高级管理人员因为很少到园区内工作，几乎不存在购买园区内住宅的可能性。 另一类IT企业既有研发部门，也有生产部门，但仍然是中层技术人员数量最多，月收入在2000—3000左右，此类公司由于规模中等（30人左右），交通问题成为一个不易解决的难题。这类IT企业又可以分为两类：一类规模较大，建有自己的宿舍安排离家较远的员工住宿（如奥晶科技、银河磁体）；另一类生产型IT企业规模较小，没有建设自己的员工宿舍，也没有足够的解决交通难题的方法，这类企业的员工在西区购房的意愿比较强烈（可能性达到70%—80%），并且由于收入较高，超过30%的人员（中层以上）具备支付能力。 生物医药类企业的情况与IT企业略微不同，由于企业规模较大，仅仅研发部门（或子公司）就多在50人左右，加上生产部门（或子公司）人数在300人以上，其中一般工人占到了60%左右。企业往往具备经济实力为全部员工购买市内或郫县的住宅（如迪康中科购买的“上海花园”），或者在园区内已购买的土地上自行修建员工宿舍（如旭华制药）。在户型解决上，多是一般工人2人一间、中级管理层1人一间、高级管理人员1人一套（1套3的户型为多）。随着西区建设的提速，越来越多的医药企业进驻，员工的居住、生活要求将会有很大一部分需要市场满足，这同样为本案创造了巨大的需求量。 从事精密机械制造的重要区域——出口加工区西区将不会建设居住、商业和商务类物业，24小时的生产将使得大量产业工人需要就近解决住宿问题。 上述群体中均存在本案潜在的消费群，但出于同临近区域住宅价格的比较（如郫县犀浦的一般住宅价格在1000-1500元之间，并且已经形成了较成熟的居住社区），这部分消费者对本案住宅价格的可承受力相对较低，只能作为本项目一期目标客户群的补充。 2、结论 调查反映出，虽然西区未来企业数和员工数都将有很大幅度的增加，但不同企业解决员工住宿的方法多样：小企业、小公司（人数10-30人，多聚集在创新中心办公，IT为主，创新中心有30家左右）以提供交通工具为解决手段；另外，创新中心提供的交通车往返于基地与金沙车站之间，单程30分钟，从基地出发9：30-21：30共9班，从金沙车站出发10：00-16：00共5班。大企业、大公司（如迪康、银河等约20多家）拥有广阔的园区土地，多自行修建员工宿舍；或以经济上的实力购买市内住宅。故本案在西区内现实的主要市场为中型企业的员工群（中层以上，月收入3000-5000，对现有工作较满意，跳槽可能性较小，愿意在附近购买住宅）；另外出于价格上的低预期，若有适合的产品，则月收入2000-3000左右的阶层购买的意愿也较大。 二：个人消费需求定量分析报告 一、背景及调研目的 通过对高新西区各企业有意向购买住房的消费者的调查，了解他们对目前住房、周边商业配套设施的基本需求以及对住宅购买的倾向和看法，为我项目提供一定的市场依据。 二、调研设计、组织工作与实施情况 1. 问卷设计 本次调查问卷由以下三大部分组成： ☆ 甄别部分：用于甄别出符合本次调查要求的被访者； ☆ 主体部分：根据此次调研目的设计的项目相关调查内容； ☆ 背景资料：被访者的个人资料。 2. 样本条件 2-01未来1-3年内，家庭购置物业的可能性≥40%的消费者； 2-02年龄在20-55周岁之间； 2-03 在高新西区工作/生活半年以上； 家庭购置物业的主要决策人或主要参与决策者； 3. 调查区域 本次调研的范围主要为分布在高新西区各企业/单位。 4. 调查对象： 在高新西区企业/单位工作的消费者； 符合甄别条件的有意向购置住房的消费者。 5. 访问方法：在上述办公区域内，进行入户