【戴德梁行】北外摊汇山项目市场定位报告273p（上）.pptVIP

由于近几年北外滩开发出露端倪，商业历年供应量还较小；基本全为住宅（办公）物业的配套商业。 凭借北外滩的整体规划，以及未来高档商务楼宇和游客对于高档商业的需求，预计区域内商业售价会大幅上涨。 区域租金水平还处于低谷，这主要是因为新项目商业尚处于消化状态，而成熟商业项目档次较低，无法提升其租金水平。 整体出租率维持在一个较高水平，除了部分新项目商业处于还招租外，其它零售小商铺基本满足。 m2 元/m2 元/m2/天 出租率 2007H1 2007H1 北外滩商业历史表现 历年供给/售价走势 租金/出租率走势 *指一楼商铺的租金/售价 **售价指建筑面积，租金是指使用面积 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 北外滩地区商业为沿街小商铺与新建住宅/写字楼裙房的商业并存，目前尚没有大型的商业中心或主题明确的商业项目。 商业类型和商业市场的单调，将难以满足区域内日益增长的中高端人群的需要。 注：按建筑面积分 北外滩商业类型 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 旧有沿街商铺 新建项目底商 北外滩内目前尚以大量的老式居住区为主，其商业配套也多为日常相关的服务类零售类。缺少高档购物。 餐饮和休闲娱乐也基本为档次较低的大众化业态，平均单店面积较小，缺乏大体量的餐饮、娱乐业态。 未来该区域将导入大量高端商务和居住人群，将会对该区域商业的形态和档次有更高的需求。 北外滩业态类型 商业业态构成 不同业态单店面积特点 0 50 100 150 200 专业市场 休闲娱乐 服饰类 其它 餐饮 生活零售 m2 *指建筑面积 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 北外滩消费者以虹口区客户为主，占48%，表明目前该区域商业辐射力不强，难以吸引更多的其它地区客户。 客户性质主要为居民消费者，占70%；同时一定量的写字楼物业，也带来一定比例的办公消费者。而国际客运中心码头也为北外滩商业带来一定比例的游客消费者。 客户区域 客户性质 北外滩消费者特征 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 48% 30% 5% 9% 8% 虹口区 杨浦区 闸北区 上海其它区域 上海以外地区 70% 17% 9% 4% 居民 办公 旅游 其它 由于北外滩区域开发尚不成熟，因此区域内商业氛围较为淡薄。 基本为住宅小区沿街小型商铺 以大型购物中心为主，并通过独立商铺点缀 商业类型 居民为主 商务、旅游和本地居民 客群性质 北外滩区域 全市范围 客群来源地 租金低，入住率较高，租金无法体现区域正常的商业物业价值 租金高，入住率高，商铺租金能够体现商圈的商业价值 市场表现 生活服务为主，缺少大型的餐饮和娱乐设施 以服饰和餐饮、娱乐业态为主，并提供少量生活服务设施 业态 中低端及低端 中高端品牌，以及时尚品牌为主 档次 较为零散，无集中商业区 主要为商业街两侧 分布 北外滩 市级商圈 北外滩商业市场总结 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 分布区域 5 本项目 1 2 3 4 随着规划的逐步实施，北外滩未来5年内商业总量将达到18万方。 未来商业的分布将集中在滨江沿线一带，物业类型涵盖商业裙楼、滨江休闲商业等多样化类型。 本项目未来将面临部分类似形态商业项目的竞争。 6 1.3万 —— 1.0万 —— 0.3万 —— —— 2007 —— 4万 —— 扬子江码头 6 —— —— —— 瑞丰大厦 5 4 3 2 1 编号 11.6万 4万 0.6万 总计 1.1万 —— —— 国中世纪广场 ——　 —— —— 滨江绿地 ——　 —— 0.6万 国际客运中心 10.5万 —— —— 金港广场(APP地块) 2010 2009 2008 物业名称　 未来上市项目 北外滩未来商业项目 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 北外滩主要商业项目将集中在2010年面市。金港中心和国际客运中心是未来主要的商业项目，其它多为项目配套商业。 从未来商业项目的物业类型来看，主要为以金港中心为代表的大型购物中心。 北外滩未来商业供应分析 北外滩商业未来新增供应 北外滩商业未来供应类型 *指建筑面积 资料来源: DTZ Consultancy 数据统计截至时间: 2007.07 万方 0 2 4 6 8 10 12 14 2007年 2008年 2009年 2010年 本项目未来商业发展，将以满足项目本身以及区域内各级商务、酒店客户需求为主。 大型商业裙楼、特色商业街、及地下商业相结合 以综合性的或主题性一站式购物中心为主 商业类型 办公、酒店商务客户以及旅游客户为