物业出租税收筹划方案.docVIP

物业出租税收筹划方案 背景： X 公司向某村租用一块面积约95000平方米的土地，开发建材批发市场，，分期投资，第一期预计投资款10000万元，工程可用建筑面积约2万平方米，每月租金约300万元，除房产税、营业税附加、折旧外，土地租金每月约50万元，其他成本及费用约收入的10%计算。 涉及主要税种及税率如下： 税种 计税依据 税率 营业税 营业额 5% 房产税 房产原值/租金收入 1.2%/12% 城市维护建设税 营业税 7% 教育费附加 营业税 3% 地方教育附加 营业税 2% 企业所得税 应纳税所得额 25% 注：下例营业税及附加税以营业额的5.6%〔5%×（1+7%+3%+2%）〕计算。 筹划前X公司的各项税费如下： 营业税及附加：300×5.6%=16.8万元 房产税：300×12%=36万元 若投资款10000万元全部作为固定资产，按20年计提折旧，每月估计折旧额约41.67万元，则企业所得税：〔300-41.67-（300×10%）-50 -16.8-36〕×25%=31.38万元 各项税费合计：16.8+36+31.38=84.18万元 根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定：房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。对房产税的征收有从价计征与从租计征两种方式。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据，税率12%。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内开征。因此在租赁的土地上建的房屋，如果房屋坐落于开征范围，房屋产权所有人应按规定缴纳房产税。 目的：对经营过程中产生的税费（房产税，营业税，企业所得税等）进行税收筹划。 方案一：将租金收取方式变为租金加管理费组合收取方式。 目前，出现了很多专门从事房屋租赁的公司，他们既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。因此，利用物业管理合同规避房产税的现象比较普遍，具体方法如下： X公司将开发的物业对外出租时，把水电费、物业管理费从房租中分离出来，单独收取，并可以适当增加租金外收费。比如按每月50元/平方米的价格（含水电、物业管理等费用）收取客户租金，相当于将原来每月300万元收入分离成100万元管理费收入（50×2）和200万元租金收入，由于房产税只对产权所有人就其房屋原值或租金收入征收，对分离出去的100万元只征收营业税，不征房产税，所以X公司的各项税费如下： 〔1〕将全部投资作为固定资产计算： 营业税及附加：（200+100）×5.6%=16.8万元 房产税：200×12%=24万元 企业所得税：〔300-41.67-（300×10%）-50-16.8-24〕×25%=34.38万元 各项税费合计：16.8+24+34.38=75.18万元 由此可见，利用此方案可节省税费84.18-75.18=9万元 〔2〕将投资分为固定资产和装修费计算：假设将投资款分成固定资产2000万元，装修费8000万元，固定资产按20年计提折旧，装修款按5年摊销，则每月折旧额约8.33万元，摊销额约133.33万元。 营业税及附加：〔200+100〕×5.6%=16.8万元 房产税：200×12%=24万元 企业所得税：〔300-8.33-133.33-（300×10%）-50-16.8-24〕×25%=9.39万元 各项税费合计：16.8+24+9.39=50.19万元 由此可见，利用此方案可节省税费84.18-50.19=33.99万元 筹划风险： 一般正规的公司提供物业管理服务的收费，是一定要取得物价部门的收费许可的，价格也是要审批的。因此，出租方刻意抬高物业管理服务价格，不仅得不到税务机关认可，还可能由于不按收费许可证收费而受到物价部门的处罚。部分省市也出台了相关制约文件，如穗地税发[2006]73号：（十六）关于行为人将房屋租金收入明显不合理地划分为租金和管理费，造成少缴房产税的，应否认定偷税的问题。行为人将房屋租金收入人为地划分为租金和管理费，且收入划分明显不合理，造成少缴房产税的，适用《征管法》第六十三条“进行虚假的纳税申报”处理。另外，桂地税字[2009]100号规定：除对从工商行政管理部门划分出来的市场开发服务中心收取的租金收入和管理费(必须经物价部门批准收取的市场管理费)由其按规定分开计征房产税外，其他单位和个人取得的租金收入不能划分租金收入和管理费，一律按出租收入征收房产税 方案二：改出租为转租。 《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。由于转租方不是房屋产权所有人，转租方转租房屋时，只要按转租