镇江佳世臻美源二期营销策划提案-62.docVIP

PAGE  PAGE 63 佳世·臻美源二期营销策划提案 目录 第一篇：分析篇 一、　市场背景 二、　竞争楼盘分析 三、　已售产品分析 四、　客户群特征分析 五、　产品一期市场推广简要回顾分析 六、　综合分析 第二篇：策略篇 一、项目营销目标： 1.项目的总体销售目标 2.分阶段的销售目标 二、项目总体营销策略 1.项目主题的定位梳理 2.项目整体营销思路 3.销售现场策略 4.价格策略5.渠道策略6.推广策略 7.产品建议第三篇：执行篇 一、推广主线 二、推广阶段划分与推广部署 三、媒介执行 四、推广预算 附件：活动实施方案 市场背景 （一）07年1-3月镇江房地产市场各月销售情况 07年1-3月镇江房地产市场共实现销售套数3392套，销售面积359524平方米，同比06年1-3月销售情况，均好于同期，尤其1月份与2月份最为明显。从07年前三月销售情况分别比较来看，春节前的1月份销售最为旺热，2月受春节等客观因素影响，销售呈现下降，但三月份逐渐开始复苏，并显露出上扬态势。 （二）07年1-3月镇江房地产市场主城各板块销售情况 07年1-3月城东和城中依然是活跃板块，置业市中心区域的购房习惯特性依然占据主导，从而构成了镇江房地产市场热销板块区域。丹徒和大港新区虽然受周围配套和城市距离影响，但大盘集中、产品丰富，不乏购买者。城南因供应量的缺乏，市场购买并不强烈。城西一改往日疲软，虽供应有限，但1-3月销售市场却反映出强势。而丹徒、大港之所以在销售面积上略为高于城西板块，这与上述两个区域别墅类产品聚集有关。 纵观镇江房地产市场1-3月销售状况，市场呈现出调整上升迹象，需求方明显增加，这为项目二期的市场运作提供了足够的信心。 竞争楼盘分析 由于区域居民日益改善居住条件的二次置业需求特征，价格虽仍为传统购房敏感因素，但环境景观、地段、产品等也已成为购房者重点考虑范畴。故此我们在分析竞争楼盘时主要针对地段、价格、产品、环境景观等层面进行归纳与比较。 ●与德润华庭相比 ●与润泰·御景华庭相比 优势 劣势 优势 劣势 1.规划设计 1.地段不占优势 1.产品品质 1.户型单一 2.环境绿化 2.交通 2.地段 2.交房时间晚 3.户型 3.周边配套缺少 3.工程进度 4.产品品质 5.价格 S W S W O T 0 T 1.项目两家合作, 上市量大 1.后期房源不足 品牌知名度和认可度 混乱 2.交房的口碑 2.交房时间过晚 机会 威胁 机会 威胁 与月亮湾雅苑相比 ●与江南华庭相比 优势 劣势 优势