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房地产经纪07年第8期 专家看市 上海房地产市场分析 日期: 2007-09-14 11:20:09 来源：房地产经纪 作者：杨红旭 一、2007年上半年房地产市场分析 1、房地产政策分析 2005年和2006年的第二季度都是房地产政策多发期，“新国八条”和“国六条”及其“十五条细则”都是在二季度出台。2007年的第二季度，全国和上海的政策面则相对比较平静。值得关注的是，虽然全国及上海的房地产市场运行状况有所改善，但仍然存在许多矛盾和问题，比如一些热点城市如深圳、北京、北海等房价增幅过高，房地产投资增幅提高，市场供应结构仍不合理，市场秩序有待改善等等。 在这一基本背景下，大的政策没有，小的政策却仍在持续出台。总体而言，今年上半年出台的政策按重要性和影响力可分为以下几类：第一类，是市场整顿，包括八部委联合进行市场专项整治，九部委土地调查等，上海方面也有相关动作；第二类，是土地政策趋紧，第二次全国土地调查筹备进行，地方土地督察分局全部到位；第三类，是税收政策加强，清算土地增值税开始执行，上海二手房转让扩征土地增值税，甚至个调税也想按20%严格征收，全国城镇土地使用税条例修订，提高了税额幅度，并取消了对外资企业的免征规定；第四类，是外资政策，继续规范和约束外资进入房地产业，出台《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》；第五类，是住房保障政策，上海20亿元收储配套商品房用作廉租房之用。 2、商品住宅市场分析 （1）增量商品住宅市场总体量升价涨 第一、商品住宅供应总量几乎倍增于一季度。二季度政府期房预售批准总量加大，各月商品住宅供应总量都超过了110万平方米，总体上适应了上海商品住宅市场回暖的要求。 第二、商品住宅成交量大幅度超过供应量。今年以来，上海商品住宅市场每月都是成交量大于供应量。二季度全市商品住宅成交量与一季度相比增加了81%。二季度住宅成交量与当季供应量相比超出了74%。成交量大幅提升，是上海住宅市场回暖的重要标志。新建商品住宅占各类商品房的成交比重也重新上升，百平方米/套以下的新建住宅成交比重仍然保持在40%以内。 第三、商品住宅成交均价亦有所突破。上海商品住宅成交均价一季度同比上升2.7%，二季度上升5.5%。二季度上升幅度正好是一季度的倍数。由此可见，上海房价出现了加速上扬的态势。上海房价的后市走势已成为业界关注的重点。上海住宅成交均价在两轮政策组合拳的重击之下依然闯过万元标志线。万元每平方米以上各价格段的成交套数及其比重明显增长，说明上海商品住宅价格水平存在深厚的基础。 第四、商品住宅价格指数不断走高。中房上海住宅指数月度报告的情况反映，今年以来上海住宅价格的市场特点是：逐月走高；小步温和上升；呈现加速态势；自住性和投资性需求明显增加。 （2）存量商品住宅交易市场高端止跌回升，中低端徐徐上扬 上海二手房指数六月份上升70点，涨幅创近年来的新高。市场表明上海存量房交易正走出低谷，成交活跃，价格上升，部分区域越过历史高点。商品住宅交易的个调税、土地增值税尽管对市场有压缩的一面，但由于市民担心政策变动的风险，上海在五、六两月存量房交易还是出现了小高峰。市场价格特点是逐月提高，逐月加速。上海超过七成的区域存量房价格涨幅超过3%，中心区域市场热度更是突出。6月份静安区存量房整体价格上涨5%，列全市首位，区域内次新房均价已抵达3万元一线。卢湾、长宁、徐汇紧随其后。开发商和商品住宅业主惜售、捂盘和跳价现象重现，值得高度关注。 （3）、上海存量住宅出租市场价格温和上扬 上海存量住宅租赁价格已经连续四个月上升，六月份排在租金涨幅前列的是静安、普陀、浦东和长宁。与高端商品住宅和一般商品住宅相比较，由原公房出售后所形成的上海低端商品住宅的出租价格涨幅最高。原因是其租赁价格相对较低，拥有稳定的客源并且在不断增加。 3、办公楼市场分析 相对于2006年第二季度而言，供应量同比增加较为显著。主要的拉动力是市区供应量大幅增加。2007年第二季度市区的供应量达到24万平方米左右，而去年同期只有14.39万平方米。在成交量环比增加的态势下，二季度的成交均价却微幅下跌，环比下降3%，但相比去年二季度，成交均价同比微涨1.5%。这也反映出办公楼产品的稳定性，价格保持相对平稳的态势。 二、上海房地产市场下半年走势展望 1、房地产政策预判 上半年，全国房地产过快增长势头似有反弹之势。1-5月份，全国房地产开发投资继续快速增长，同比增长27.5%，超过去年全年的增速(21.8%)，也超过同期固定资产投资的增速(25.9%)，房地产投资增速明显偏快。二季度全国物价上涨压力加大，5月份，全国70