华业行2010年4月13日廊坊万庄上城雅园项目二期营销策划报告.pptVIP

推广执行策略|主要媒介通路选择——高炮 京津塘高速是目前北京市区到项目地的主要道路，因此建议京津塘高速北京市区至采育镇段沿线设置2块高炮广告。 推广执行策略|主要媒介通路选择——广告牌 在丰台区核心商圈及大兴亦庄设置1-2块户外广告牌 推广执行策略|主要媒介通路选择——引导指示 从京津塘高速采育出口至项目要设置引导指示，建议考虑设置项目指示牌或者道旗。 推广执行策略|主要媒介通路选择——车身广告 可考虑设置部分由北京南城到亦庄或者采育镇的公交线路车身广告。 推广执行策略|主要媒介通路选择——DM直投 可根据客群所在区域有选择性投放，针对性强，成本低。 推广执行策略|活动营销——团购活动 在二期二次开盘之前可以跟房龙网、搜房网等媒体合作，组织北京团购客户，进行先期推介与认购。 推广执行策略|活动营销——开盘活动 开盘活动 现场包装策略|售楼处现场包装 现场包装策略|售楼处包装示意 现场包装策略|样板间包装示意 THANKS 作品2010年 北京华业行 华业行是您最值得信赖的战略合作伙伴！ 主力区域目标客户调研分析| 价格接受区间 目标客户对项目所处区域可以接受的理性主力价格区间在5000-7000元/平米，占比为72%。 主力区域目标客户调研分析| 购买用途 作为青年一族过渡性居所是主流，占比为45%。 改善性居所客户主要考虑低密度别墅产品。 纯投资性客户主要考虑公寓类产品。 投资兼度假客户主要考虑低密度别墅类产品。 主力区域目标客户调研分析|购房关注因素 价格、交通环境、地理位置及配套是目标客户购房关注的重点。相比较而言，外地段价值是客户关注的重点，产品自身品质反而目标客户关注的弱项。 3、本案二期主力目标客群小结 由于本案区域内客户价格承受力有限，本案二期要实现更高的销售均价（暂定6500元/平米），必须跳出区域，面向北京市场。 从客户调研来看，目前在区域内已经置业或考虑置业的北京客户主要以南城丰台、大兴二区客户为主。 从客户需求面积调研来看，公寓类产品主要集中在70-90平米的二居，以及110平米以下的小三居，这与本案主力户型定位形成了产品错位。如何有效地挖掘当地及北京区域内客户成为本案营销的关键。 鉴于区域交通的现状问题，本案二期面向北京市场自主类客户主要以有车一族的白领阶层以及为今后退休养老做准备的养老族；其次就是面向北京市场投资类以及投资兼度假类客户。 第一部分：市场分析 第二部分：产品解码 第四部分：项目核心竞争力分析 第三部分：客群分析 第五部分：总体营销战略 第六部分：销售执行方案 第七部分：推广执行策略 产品价值点 顾客价值 市场优越性 地段价值 区域成熟度 地处远郊，紧邻北京 / 生态城首个开发项目，配套不完善，不具备市场优越性 交通环境 紧邻104国道、京津塘高速、城际公共交通系统缺乏 / 公寓类产品客户主要还是依赖公共交通，不具有明显市场优越性 产品价值 规模 60万平米的项目规模 □实力的象征，客户信心的基石 □气势的体现，购买客户的尊荣感和自豪感 □为客户提供全面的生活解决方案 不具有明显市场优越性 建筑设计 高层、小高层、多层洋房 给客户提供多样的选择和居住感受 不具备明显市场优越性 项目核心竞争力分析|项目价值解析 产品价值点 顾客价值 市场优越性 产品价值 景观环境 高尔夫环伺，万亩梨园 给客户提供环境优美、自然生态的居住环境 与竞争市场相比不具有明显的市场优越性 户型 以125-145平米为主的改善型三居 居住舒适度提高 偏离目标市场的主力需求，没有明显的市场优越性 配套 社区生活主要依赖于项目自身配套 全方位的生活保障 不具有明显的市场优越性 价格 预计实现6500元/平米销售均价 价值洼地，高性价比 具有明显的市场优越性 产品实现度 一期尚在建设中 / 一期尚在建设中，对二期没有实体支撑，整体现场实现度不具有市场优越性 附价值 品牌 前期未进行专业的品牌运作 / 品牌形象不具备市场优越性 市场口碑 一期属定向开发 / 未建立良好的市场口碑，不具备市场优越性 服务 营销服务和物业服务 / 尚待市场检验，不具备市场优越性 项目核心竞争力分析|项目价值解析 1、本案所处区域的交通和配套环境相对较差，项目价值优势很难凸现，已成为本案最大 的营销障碍。 2、具有软性附加值的企业品碑、项目口碑及服务，需要在后期运作过程中逐步提升，以 形成竞