家园小区营销策划案.docVIP

前 ?言 基于我公司多年来根植于西昌市房地产代理行业，对本市的房地产市场状况有着较为全面、清晰且适时的了解，结合家园小区二期的具备的产品特点，本营销策划案重点在于市场分析和项目分析，至于整合推广仅作简要的分析。 本案主要由市场分析、项目分析以及整合推广三部分组成。  本营销策划案仅仅只是体现了我公司对于家园小区项目在运作过程中的一些思路和操作手法的探讨，尚未与贵公司进行具有深入且有针对性的讨论，难免有不足和偏差之处，因此具体的一些执行方案还须经双方协商达成一致意见后另行制定。 第一部分?市场分析 一、市场概况 2003年是西昌市房地产开发的分水岭。之前以房改政策为基础的经济实用房为主打产品，结合一些小规模、低配套、户型差为特点的商品住宅。之后，由大成明珠花园起始，绿化景观、科学规划、精心设计、完善配套成为新兴的住宅房开发大军共同提倡并追求的居家建设目标。 而今，以城南大道为轴线，再建的楼盘包括丽景豪庭、水岸国际花城（二期）、长安花园（二期）、世纪花园（二期）、城南印象、碧海蓝天、海河帝景等；三岔口东路南坛小区有春生雅园……一批一批的楼盘接踵而至，一栋一栋的楼房拔地而起，而房价也逐渐乃至迅升温。虽然2005年“国六条”试图打压各地房价上涨过快、投资增幅过快、结构矛盾性突出以及恶意炒房现象，但似乎对西昌、凉山的房市影响并不大，唯一的作用也只是让一部分准购房人学会了犹豫。 目前，西昌发展情况看，西昌的房地产市场还是比较良性，政府更多地取得了土地出让金，进而作为开发商的地价参照，房价上涨自然在所难免，其泡沫成分并不多。更何况越来越良好的城市环境、城市中远期规划，将有力支持房价会继续稳中有升。其中可以罗列四个因素决定西昌房地产价格趋势。 天时：西昌目前打造中国优秀旅游城市。整个城市进行大规模改造，这将吸引更多外来人来西昌购房，同时也包括周边县城的购房人群。 地利：西昌作为凉山州首府，名符其实的区域政治、经济、文化中心，将辐射地域广阔、人口不菲的整个凉山州住宅消费人群。这是别的二级城市所无法比拟的。 天气：西昌有很好的天气条件、空气质量和自然风景，是适合人居的城市，这也是一个房市发展的先决条件。 规划：根据西昌目前发展趋势来看，将来10年内将成为一个中等发达的旅游城市。城市会迅速扩容，扩容对象甚至包括作为四川省经济较发达攀枝花。目前，据市场信息，攀枝花在西昌购房的人群有一定比例。 二、楼市盘点 现对西昌运作中的典型楼盘进行点评。 碧海蓝天 碧海蓝天，为6栋小高层电梯公寓加1栋单体商业组合而成。除单体商业外，靠城南大道电梯公寓为15层，其中1－3层为集中商业部分，靠108国道规划有两层商业，南面的金华路有一层商业。预计商业面积2万余方。住宅部分调整后为11层，一梯四户设计，总共500余户，顶层为跃层，分两期开发。一期销售均价：2180元/㎡（不含销售优惠）。二期销售均价约在2300元/㎡左右该。楼盘于去年7月开始推广，一期于2006年4月18日开始销售，二期于2006年6月18日开始销售。 优势：地理位置较好、区域环境好。受目前市政工程影响，受益颇大。紧临1500亩的市政公园，享受高标准、大配套，有比邻邛海，具有较高的居住品质。交通方便，地处新老城区交接处，周边各党政机关较多。因此将来可能成为一个政治、经济、文化交流新中心，发展前景较好。整个小区布局、外观设计、景观理念以及预期投入都表现出一定的档次。 劣势：房价较高。西昌有购买潜力，但还没有完全适应快速拔高的房价。其次，西昌作为地震地带小高层电梯公寓接受度不如多层容易。再次，户型设计有明显缺陷，如通风、采光、动线设计、功能间的方正性等。另外，过高、过分夸张的景观配置宣传势必留下后销售遗症。 销售分析：项目的包装务虚性严重，偏偏又面对一个相当务实的市场客户群体。在户外广告、报版广告的表现中，过多地传达了一种虚拟的、精神类的概念，至少，与西昌的受众还是有些脱节。销售状况当属中规中矩，既反映了其区位的特殊性，也反映了其推广和产品设计的不足。虽其号称一期迅速销售告罄，但在两个月后又编发通知，欢迎购买一期保留户型。 南坛春生雅园 占地面积20余亩的南坛春生雅园，为6+1多层建筑，楼宇4栋，规划楼间距20余米，共有住宅房168套，主要户型面积为：平层面积110㎡－170㎡，三室两厅或四室三厅设计，跃层160㎡－200㎡，最大户型面积达200多㎡， 7室3厅设计。小区带有车库。推广时销售均价为1700元/㎡（不含销售优惠）。其推广期较为保守或低调，除了自身的操作手段、营销意识局限外，这与楼盘的体量和目标客户市场的清晰度有密切的关系。自楼盘销售接待开始，申购、申购金、可退还等等运作方式基本上延用了丽景豪庭的前期营销模式，只是申购金标较低。该项目已于2006年3月