房产税专题之四.docVIP

房地产调控走在成功还是失败的路上？ “Chinaontheway”，是最近热播的中国国家形象片的广告词。其实，任何时候都是在路上，关键是走在一条什么样的路上。从结果来看，2003年至今，中国的房地产调控似乎恰恰走在了失败的路上；从手段来看，由于2010年的调控措施除了强调抑制需求，更加强调土地供给，似乎让人看到了转向成功之路的可能，但目前依然相当“跑偏”。这种“跑偏”体现在，中国政府依然将遏制房价过快上涨的希望寄托在抑制需求上。从2010年初以来，从限贷到限购，抑制需求的行政调控手段层层加码，而土地供给却依然是谜团一片。2011年1月26日，中国国务院出台的新一轮房地产调控措施（新国八条）更是对需求“大开杀戒”。而1月27日，重庆和上海启动的房产税试点方案，由于基本对存量房网开一面，主要将新购住房纳入征收范围，也可看做是不恰当地瞄准需求的短视之举。新国八条的四大要点此次国务院新调控措施要点在于：1、二套房首付比例从不低于50%提高到不低于60%；2、个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征收营业税。此前，对于转让不足5年的普通住房按差额征收；3、各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，本地户籍家庭最多只能有两套房；非本地户籍家庭最多只能有一套房，而且如果不能提供一定年限的社保和纳税证明，不能购房。目前已经出台各种“限购令”的城市有30多个，未来会进一步蔓延；4、各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。综合2010年出台的各种措施，目前首套房首付比例为30%（使用公积金贷款购买90平米以下首套房比例为20%），二套房首付比例为60%，三套房及以上不仅停止贷款，而且还要求各大城市禁止购三套及以上住房。在税收方面，契税、个人所得税和营业税等也基本取消了优惠措施。有意思的是，新国八条中并没有涉及房产税的字眼，但仅隔一日，重庆和上海就宣布启动房产税试点，让市场悬着的心只放下了24小时。土地供给数据迷雾重重通过行政手段限贷和限购，寻租空间很大、监管成本很高，尽管也会抑制一部分需求，但随着限制政策的不断升级，短期也加剧了市场的波动，比如突击购房行为。从国家统计局公布的数据来看，2010年中以来，尽管房屋销售价格指数同比增幅出现了回落，但环比增幅回落不大，2010年底还出现了一定的反弹。客观地说，调控效果非常一般。除了通过行政手段抑制需求力有不逮，问题还在于政府依然忽视了从供给方面解决问题。国土资源部部长徐绍史1月7日表示，全国30个省（区、市）城市住房供地计划近270万亩，比2009年实际供应增加约80%。“三类住房”（保障房、棚改房和中小套型普通商品房）用地量占计划供应总量的77%。如果单独看这几个数据的确很振奋人心，但是国土资源部似乎玩了文字游戏。这里面的问题有两个：一是徐绍史部长披露的只是2010年计划的数据，而不是实际的数据。按照国土资源部2010年住房供地计划公告，住房用地分为保障房、棚改房、中小套型普通商品房商品房和大户高档房用地，2010年住房用地计划供应18.5万公顷。这与徐绍史部长说的18万公顷的数字接近。二是，如果只是计划数据，“比2009年实际供应增加约80%”这一表述令人费解，因为按照上述关于住房用地的分类，2009年住房用地为7.65万公顷，2010年住房供地计划应该比2009年实际供应增加135%，而不是约80%。问题出在哪里？查阅2009年全国土地供应数据可以发现，房地产开发用地里面包括商业服务业用地和住宅用地，而2010年国土资源供地计划公告里所说的“住房用地”其实就是“住宅用地”，但在计算同比数据时，国土资源部却将2010年住房供地计划数据与2009年房地产开发用地数据相比（2009年房地产开发用地合计10.28万公顷），从而得出了同比增加约80%的错误结论。这种低级失误体现了什么呢？如果2010年住房用地或住宅用地确实要计划供应18万公顷，只是计算同比数据时找错了分母，那自然是皆大欢喜。但如果国土资源部把分子偷天换日，把2010年18万公顷的计划住房用地视作还包含了商业服务业用地的房地产开发用地，一个合理的猜测是，国土资源部可能无法实现2010年18万公顷的住房供地或住宅供地计划，所以不得不变换概念混淆视听。重庆和上海的“假房产税”从税收层面来看，如果需求更多地通过行政手段抑制，而土地供给又三心二意，在供不应求的背景下，加重交易环节的税负（比如取消契税和营业税的优惠），税收负担会大部分落在买家的身上，从而鼓励一轮又一轮的击鼓传花游戏，而且不会降低实际房价。因此，此次新国八条对于营业税的新规是值得商榷的。另外，从重庆和上海推出的房产税方案来看，暂时都还不是真正的房产税，如果指望它来遏制