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雷声大，雨点小 房产税政策解读 渝沪两地房产税开征 2010年房产税一直是人们关注的焦点，官员、专家、学者对此众说纷纭，从年头论到年尾，出现了重庆、上海两大试点城市的多个版本。 1月28日晚，重庆和上海房产税试点细则终于浮出水面。但细观之下，两个版本的房产税细则更流于形式，为了使房产税能够顺利推行，渝沪两地房产税细则都是尽量降低征收的难度，不免有点“雷声大，雨点小”之嫌。 两地房产税细则对比 从重庆和上海房产税细则来看，远近高低各不同： 重庆版本征收范围窄，但税率高，侧重于点； 上海版本征收范围广，但税率低，侧重于面。 相同之处：都实行差别化的税率，照顾到合理的购房需求（包括自住需求和改善性需求）； 不同之处：在征收标准制定上，上海、重庆都各有不同重点。其中上海的征税目标，主要是本地家庭新购买的第二套房，及非当地居民新购住房，税率为0.4%～0.6%，更偏重于抑制投资投机需求；重庆则瞄准独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房，包括增量房和存量房，主要针对富人群体征税，税率为0.5%～1.2%，明显是抑制高档房消费和投资需求。 对比来说，上海版本明显不如重庆，上海版本要更温柔一些，一是实际税率较低；二是税基太窄，减免范围太多。因此，一套房产总价相同的房产需要缴纳的房产税重庆要多于上海，因此，重庆投资收益的预期便相对较弱，对投资投机性购房抑制程度将会高于上海。而且，上海房产税细则各种利益集团博弈的痕迹也非常明显，如只针对增量房，存量房不列入征收的范围，保护了很大一部分利益群体。 上海市居民家庭人均不超过60平方米（含60平方米） 一个家庭可对一套应税住房扣除免税面积，存量独栋商品住宅为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房均为100平方米（不论家庭人口多少） 免税范围 参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。（应税住房最低税率为0.28%。） 以房产交易价为征税基数，条件成熟时，以房产评估值作为计税依据 计税依据 适用税率暂定为0.6%； 成交价低于上年度新建商品房成交均价2倍减为0.4% （1）以上两年主城区新房均价为基准，3倍以下为0.5%；3倍（含）-4倍，为1%；4倍（含）以上为1.2%； （2）无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，为0.5%。 征收税率 只对新购房征收 1、本市居民家庭第二套及以上住房 2、非本市居民家庭在本市新购住房 1、独栋高档住宅（包括存量和增量） 2、个人新购的高档住房(比新建商品房建均价高2倍（含）以上) 3、非重庆户籍家庭新购第二套及以上 征收对象 上海 重庆 短期内，房产税对于楼市的影响有限 总体上，房产税试点短期内对房地产市场的影响更多的是人们的观望心理，而绝非房产税本身，特别是对投资投机者而言，影响其投资收益预期。在成交量方面，国八条、房产税连续出台，交易量会出现下滑，但深度下滑的可能性不大，但房产税对楼市的影响远不及“新国八条”。在价格方面，上海、重庆的房价会进入新一轮的调整期，但对其他城市的影响很难预期。 房产税的历史背景及使命 房产税的出台是在房价居高不下、房地产市场形势微妙的背景下产生，因此人们更多地赋予其调控楼市的使命。但从长远来看，房产税具有象征意义，具有对未来的威慑作用，具有对未来投资性购房的抑制作用。而房产税对房价的影响是有限的，它更重要的意义在于完善财税体制，调节社会财富分配和引导居民合理住房消费。 房产税在于调整税收结构，改革是必然趋势 目前，我国现行的房产税暂行条例是1986年国务院颁布的，由于房产税开征时，我国尚未进行住房制度改革，住房多为公房，因此，《暂行条例》规定对生产经营性房产征税，对个人所有的非营业用房产（即个人自住住房，以下简称个人住房）免税。而目前住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，房地产也成为个人财富的重要组成部分。长期以来，在房地产开发领域，从土地出让到房屋建设，从买房时支付的契税到交易环节中的营业税，即从开发环节到交易环节，都建立了相对完善的税费征收制度，而在房产保有环节的税很少，“重流转，轻保有”弊病一直存在，这使得住房的持有成本低，不可避免地出现炒房现象。因此，现行房产税改革成为一种必然。 引导居民合理住房消费，促进节约集约用地 由于住房持有成本低，收益高，风险低，因此，商品住房消费品的概念被投资品所取代，需要对居民住房消费进行正确引导。在保障居民基本住房需求的前提下，对个人住房征收房产税，通过增加住房持有成本，可以引导购房者理性地选择居住面积适当的住房，从而促进土地