房地产估价5第五章 受益还原法.ppt

作业存在问题 半年后付款与年利率 建筑面积与使用面积不分 建筑面积下的价格？ 单价与总价不分 买方付出与卖方净得不分 买卖双方税费混淆 逐月递增或递减与期内平均平均上升或下降混淆 月份计算不准确 结果计算准确率太低 只列公式 注意： 单价单位“元/m2”,四舍五入取整数。 总价四舍五入取小数点后两位。 列总计算公式，然后四舍五入取值。 §6-1 收益法概述 四、操作步骤 一、货币时间价值 1、基本参数含义 P：本金，即现值。 A：年金，即连续出现在各计息周期期末的等额支付金额。 n：计息周期 i：每个计息周期的利率 I：利息总额 F：本利之和，即将来值。 2、单利值：指现在存入一笔本金，按期以一定利率计算利息，每期均按原始本金计息。则： I=P*i*n F=P+I=P(1+i*n) 3、复利值：指按期按一定利率将本金所生利息加到本金上再计息，逐期滚算到预定期数的本利总值。则： I=P[（1+i）n-1] F=P+I=P （1+i）n 若单利与复利的本利之和相同，则： P(1+i1*n) =P （1+i2）n i1为单利率，i2为复利率。 则：i1= [（1+i2）n -1]/n i2= （1+i1）1/n -1 4、现值：未来某一金额的现在价值。 由F=P （1+i）n得P=F/ （1+i）n 其中1/（1+i）n称为折现系数 5、年金的复利值：年金按复利计算的本利总值，即： F=A[（1+i）n -1]/i 其中[（1+i）n -1]/i称为年金复利系数 6、年金的现值：年金的复利值的现在价值，即： 由P=F/ （1+i）n和F=A[（1+i）n -1]/i，得： P= A[（1+i）n -1]/[i（1+i）n] 式中：[（1+i）n -1]/[i（1+i）n]称为年金现值系数。 7、还本付息额：每年应还本付息的金额。 由P= A[（1+i）n -1]/[i（1+i）n]得： A= P [i（1+i）n]/ [（1+i）n -1] §6-2 收益还原法的计算公式 二、一般公式 三、净收益每年不变 公式用途： 1、直接用于计算价格 2、不同年限价格的换算 例5-8 例5-9 3、比较不同年限价格的高低 A房地产无限年价格: 4、用于市场比较法中土地使用权年限修正 例5－11： 四、纯收益按一定比率递增（减） 例5－12 四、纯收益按一定数额递增 例5-13 递减没有无限年 五、预知若干年以前的净收益和若干年后的房地产价格 例 5-14 例 5-15 七、有效毛收入与运营费用的变化不同 例5-16 八、其他 例 题 §6-3 纯收益、还原利率及收益年限的确定 一、纯收益 （净收益） 运营费用＝有效毛收入×运营费用率 （二）不同类型房地产的净收益求取 例5-18 例5-18 例 题 二、还原利率 二、还原利率 （三）还原利率求取的基本方法 1、市场提取法 通过搜集同一市场上多宗类似房地产的价格、纯收益、收益年限等资料，并从中选择三宗以上的可比实例，然后利用可比实例房地产的价格、纯收益、收益年限等资料，选用相应的收益法计算公式，求出还原利率，最后采用简单算术平均或加权算术平均等方法得到所需的还原利率。 （三）还原利率求取的基本方法 （三）还原利率求取的基本方法 三、收益年限的确定 1、建筑物的经济寿命晚于或与土地使用权年限一起结束 2、建筑物的经济寿命早于土地使用权年限而结束 §6-4 剩余技术及收益乘数法 利用公式 讨论这一技术的应用 VL——土地价值 VB——建筑物价值 ao——房地纯收益 aL——土地纯收益 aB——建筑物纯收益 rL——土地还原利率 rB——建筑物还原利率 一般情况下土地还原利率比建筑物还原利率低2-3个百分点 例6－24 二、收益乘数法 （1）出租人权益价值：（有租约限制下的价值） 租约内租金计算得到租约期内收益价格，加上租约外收益期限内收益价格。 （2）出租房完全产权价值：（无租约限制下的价值） 市场租金计算出的房地产收益价格 （3）承租人权益价值： 在租赁期内市场租金与合同租金差额 三者关系： 有租约限制下的价值=无租约限制下的价值-承租人权益价值 例题 还原利率：r=a/v=(r1+r2+r3+r4)/4 房地产无限年价格：V=a/r 每年纯收益：a=总收益-支出费用 某房地产年纯收益50万元，剩余使用年限45年，选取3个可比实例的有关资料为： K：K=a/v=(K1+K2+K3)/3 房地产价格：V=a*K=426（万元） 收益还原法审题及注意问题 (一)审题 　　1、明确题意，选择估价方法。待估地产有收益，适合采用收益还原法 　　2、明确估价时点 　　3