周期理论及应对措施(ALAN)20080303.pptVIP

周期理论及应对措施 香港几个房地产周期 注：2003年中后期，展开另一轮房地产周期。 1984-2003年香港房地产周期 价格与价值的关系 □ 房产的价格会围绕房产的价值，以周期波动的形态运行，过份偏离会自我调 整，周期价格的形态呈尖顶圆底。 周期的四个阶段 复苏期特点及应对措施 高涨期特点及应对措施 危机期特点及应对措施 萧条期特点及应对措施 Ｆ．Ａ．Ｂ理论 F — Features 项目的特点 A — Advantages 项目特点对目标客户的好处 B — Benefit 目标客户的利益点 Ｆ．Ａ．Ｂ理论 ◎ 理性市场要用实效营销，避免空洞营销概念，如国际社区等 ◎ 全面分析项目的特点，避免自说自话，如交通、规划、会所等 ◎ 深入了解目标客户的需求及利益点 ◎ 要把项目的特点转成目标客户置业的价值点 ◎ 只要能满足客户的利益点，客户还是会买房 案例：海澄湾畔，YOHO TOWN、珀丽湾 深圳楼市的位置 深圳楼市的位置 深圳房地产周期的“天花板” 2007年6月，中原曾参照香港上一轮房地产周期的所出现的市场异常指标，结合深圳的实际情况，试算了一下深圳楼价的天花板，结果与深圳楼市事实出现惊人的相似； 按香港97年10月楼市崩盘时的租金供楼比指标来看，在目前利率不变的情况下，单月深圳价格的天花板价会在18500左右。而事实上，深圳一手房价在8月达到19119元/平米后，市场则调头向下。 而按香港的指标、深圳房价近一年的增长速度及相关经济指标计算，深圳2007全年平均房价的“天花板”会在12650-13800元/平米。而事实上，深圳2007年全年的均价在14196元/平米。 “天花板”：计算方法 早期计算天花板的方法，主要是参考香港当时楼市高峰时期的相关指标数据计算的，具体指标如下： 房价增长率； 房价收入比； 投资回报率； 租金供楼比 早期“天花板”计算 早期房价“天花板”计算 早期房价“天花板”计算 早期房价“天花板”计算 “支撑点”：计算方法 计算楼市支撑点的方法，主要是参考股市波浪理论的黄金分割点与房价收入比两个指标： 黄金分割点（波浪理论） 房价收入比； 深圳房价“支撑点”在哪里 黄金分割线是股市中最常见、最受欢迎的切线分析工具之一，主要运用黄金分割来揭示上涨行情的调整支撑位或下跌行情中的反弹压力位。 在行情发生转势后，无论是止跌转升或止升转跌，以近期走势中重要的高点和低点之间的涨跌额作为计量的基数，将原涨跌幅按0.191、0.382、0.5、0.618、0.809分割为5个黄金点，股价在反转后的走势将可能在这些黄金分割点上遇到暂时的阻力或支撑。 一轮真正的上升行情中，会有几次级别比较大的回调整理过程，这种回调整理的第一目标位，一般是前段上升行情高度的0.382线附近，第二和第三目标位则是前段上升行情高度的0.5线和0.618线附近，接近这几个目标点时，需关注政策面的变化．?我们用这五个黄金点来反推楼市的情况如下: 19116*（1-19.1%)=15467元 (2007年12月时水平,08年1月为14739元) 19116*（1-38.2%)=11816元 (2007年4月时水平) 19116*（1-50%)=9560元 (2006年年底时水平) 19116*（1-61.8%)=7304元 (2005年年底时水平) 深圳房价“支撑点”在哪里 判断房价是否正常最常用的标准就是居民购房承受能力,即房价收入比。 房价收入比指是是住房平均价格和居民平均年全部收入之比。 按照1998年联合国人居中心的统计数据,世界各国房价收入比的平均值为8.4 2007年深圳人均可支配收入24870元，用上述4个支撑点的房价计算，得出的房价收入比如下： 19116*（1-19.1%)=15467元 (房价收入比为12.26) 19116*（1-38.2%)=11816元 (房价收入比为9.37) 19116*（1-50%)=9560元 (房价收入比为7.58) 19116*（1-61.8%)=7304元 (房价收入比为5.79) 深圳房价“支撑点”在哪里 考虑到在此使用的人均可支配收入并不同于国际通行的定义(国际通行是家庭总收入)，这轮房地产周期，深圳房价的“支撑点”有可能在11000-12000元/平米左右。 2008年1月份一手房价14739元