规划的市场评价PPT.pptVIP

方案一 优势： 高层纵向排列，土地使用效率较高，容易实现较高的容积率； 有选择地将蒲河引入部分地块，充分利用了蒲河水资源，同时将优势资源最大限度赋予给高价值的联排产品。 劣势： 高层与多层过于混杂，将影响到一部分多层产品的销售； 地块南侧没有与古城新都雅苑形成明显的隔离。 示例 规划的市场评价 日期地点，微软雅黑16号 我们从哪些角度进行规划评价 资源的最大化挖掘和最大化利用 1、我们找到地块最大的优势了吗？ 项目资源有没有得到有效的利用？ 备忘录： ——充分利用资源，规避劣势；地块的形状、面积有时也能成为项目的资源优势 ——规划协调资源、创造资源；容积率有时也可以挖掘项目价值 资源配置的效率 2、我们有没有把最优的资源分配给最好的产品、最好的户型？ 有没有因为位置和资源分配的原因，产品价值梯度出现重迭和错位？ 备忘录： 要“均好”还是要“极致”——我们和设计单位最容易形成争论的焦点 案例：张家口弘鼎家园 别墅 普通多层 小高层 小高层 产品定位未充分考虑市场意见，优势景观资源附近户型定位出现一定偏差 高 尔 夫 练 习 场 53.82 一室两厅一卫 63.89 两室两厅一卫 94.27 三室两厅一卫 91.63 两室两厅一卫 92.38 两室两厅一卫 5#楼户型示意 占据高尔夫及叠水景观资源户型面积示意 99.48 两室两厅一卫 61.55 一室两厅一卫 84.07 两室两厅一卫 8#楼户型示意 95.66 两室两厅一卫 56.19 一室两厅一卫 91.11 两室两厅一卫 97.55 两室两厅一卫 10#楼户型示意 95.66 两室两厅一卫 56.19 一室两厅一卫 91.11 两室两厅一卫 97.55 两室两厅一卫 130.66 三室两厅两卫 105.19 两室两厅一卫 9#楼户型示意 坡地叠水景观 高尔夫练习场 5#楼 8#、9#楼 10#楼 案例：天润平谷项目 水系景观 村镇 村 镇 城市主干道 噪音较大 地块北侧昭示性较好但噪音较大 建议排布高层建筑，展示项目城市感，同时隔挡噪音 4 1 2 3 价值较好 价值较好的地块建议排布密度较低的花园洋房，以提高项目整体价格 景观最好 近邻洳河水景及市场绿化的地块在项目整体地块中价值最大，因此排布低密度产品，充分利用景观资源，拔高项目整体档次。 4 5 价值一般 价值较为一般，建议排布密度较高的现金流产品以平衡容积率 商业价值 由于地块周边生活、商业氛围均未成熟，配套商业更为合理 该城市道路通往两地块便捷度较高，商业价值较大，建议在此排布配套商业 整体规划意向 整体规划意向 目标客户需求的体现 3、设计方案与目标客户的基本认知、取向、感受吻合吗？ 备忘录： 是“引导”，还是“挑战”？是“创新”还是“看齐”？尺度不是方案的“美感”，而是我们对市场的“敏感”。 展示与体验 4、设计方案对我们项目的“杀手锏”作了充分的强调与展示吗？我们拿着图纸对客户“有话可说”吗？ ? 备忘录： 能被体验的价值才是价值。项目价值的展示是个持续的过程，但至少在方案阶段能尽可能的提供价值提炼和演绎的可能 案例：临沂·澜泊湾 项目区位 临沂政务新区南 主要技术指标 建设用地面积: 40万平米; 容积率: 2.66; 建筑面积: 106万平米 案例--- 临沂·澜泊湾 案例--- 临沂·澜泊湾 案例：云栋孝义项目 地块位于孝义市迎宾路西侧，新安街北侧。 地块周边交通比较便利，位于迎宾路和新安街的交叉口 所在区域属于孝义的一个成熟生活区 地段价值认知较高 紧邻大面积市政绿化带和街心公园，外部景观资源良好 公园 项目建议整体规划以高层为主，取消别墅物业 取消别墅物业理由： 项目整体容积率偏高，先天条件不适合排布低密度物业； 地块西侧城市意向较差，不适合排布高价值类产品； 城市公馆与项目一路之隔，且以别墅为主力产品，本项目先天条件不宜与之进行低密度物业的直面竞争； 兼顾销售与建设的合理分期 5、设计方案可以进行合理的分期吗？ 备忘录： “图纸”必须“一蹴而就”，多数开发却必须“分步”实施；分步意味着——工程上后期建设减少对前期住宅的影响；销售上保证每期在数、质、量上都能与销售目标相契合；整体上保证项目价值的延续和提升。设计师往往关注前者而忽略后者。 启动区的特殊要求 6、我们拿什么在市场亮相？ ? 备忘录： 是该“藏秀于内，耐人寻味”，还是要“光华尽现，一鸣惊人”，这完全是基于项目战略要求主动的营销路线设计。多数情况下， “碰头彩” 很重要，投射到规划方案上便是针对性的倾斜、序列化的引导和 “场所” 的营造。 案例：宣化永达项目，规模