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中国宏观经济分析 住房消费需求与房地产业发展 今年以来，房地产开发投资持续快速增长，其规模已经超过更新改造投资，首次成为仅 次于基本建设的第二大类投资，实现了一个重要的历史性突破。从发展轨迹看，1990 年房地 产开发投资只有254 亿元，相当于更新改造投资的30%，占全社会投资的比重仅为5.6%。到 2000 年，房地产开发投资规模已经达到4984 亿元，与更新改造投资（5108 亿元）旗鼓相当， 占全社会投资的比重达到15.1%，平均每年提高约1 个百分点。1990－2000 年全社会固定资 产投资平均增长22%，而房地产开发投资平均增长34.7%，高于全社会投资增长12.7 个百分 点。今年前三季度，房地产开发投资增长 31.4%，在各类投资中仍然遥遥领先，其对总投资 增长的贡献达到31%，令人刮目相看。 不过，房地产投资增长的这种势头能够持续多久呢？ 根据国家统计局的数据，今年 11 月份，“国房景气指数”值为105.10 点，比10 月份回 落0.53 点。这是自今年7 月份以来，国房景气指数连续第4 个月走低，而且本月回落幅度加 大。究其原因主要是房地产投资与销售等主要指标增幅明显回落。尽管还很难说中国房地产 业发展开始进入一个转折期，但目前出现的情况至少表明房地产业的发展遇到了障碍。分析 起来，主要有以下几个方面的障碍： 第一、房价居高不下，制约住房消费需求持续增长 尽管一些大城市楼市一直呈现供销两旺的势头，但一个不容否认的事实是，市场上最大 数量的潜在消费者被挡在市场之外。以北京为例，目前市民每户收入在3.4 万元人民币左右， 按照现在商品房平均售价4771 元计算，一套80 平方米的住房需要付出38 万元左右，房价收 入比为11:1。这远远高出了4 至6 倍的国际惯例。 房价如何居高不下？其背后的制度制约因素并不像初看上去那样难于洞察。除了涉及公 共政策的住宅（如政府提供的廉租房等）以外，政府固然不能直接打压房价，但也不能对房 地产业的虚火上窜推波助澜。根据有关研究成果，地价和税费因素是导致房价收入比过高的 重要因素。一些专家指出，目前土地批租的暗箱操作严重扭曲了土地市场，能够批到土地的 人经过多次转手牟取暴利，人为地大幅度提高了房地产开发成本。税费也是造成不同地区不 同城市房地产市场成熟程度和运行态势迥异的决定性因素。因而，承担一级市场土地出让者 中国宏观经济分析 和市场规范者双重角色的政府如何能够恪尽职守，建立公开公正公平和透明的土地批租交易 市场、清理整顿不合理税费，对于抑制房价上涨、增加住房消费需求非常关键。 第二、住房消费需求出现明显的结构变化，但有效供给结构错位，调整滞后 虽然统计指标显示，目前全国房地产业运行还处于景气空间，但供求的结构性矛盾日益 突出，尤其反映在商品住宅方面。这是造成 1－11 月份空置商品住宅面积增长的一个重要原 因。 以北京市为例。根据搜房研究院的调查，目前有购房意向的人群中，可接受的房价在4000 元/平方米以下的，占被调查人数的 58.1%；可接受房价在4000-6000 元/平方米的人数比例 是34.8%，两者之和占被调查人员总数的92.9%。而且，5000 元/平方米以下的低价位市场的 客户需求比例远远大于9000 元/平方米以上的高价位的客户需求。北京高档别墅和公寓建设 已有相当规模。自1993 年至今，价格在每平方米两千美元的高档住宅达到了两千亿平方米， 已基本能够满足高收入者的需要。而低端市场的客户需求则主要集中在单价5000 元/平方米 以下，总价30－50 万元之间的产品。但市场的供给却主要集中在5000 元－9000 元/平方米 的中间市场，目前中档价位项目已经供大于求，明年销售压力极大。 和前几年不同，北京购房力量中集团消费比重迅速下降，而且以前是有钱人买房，现在 个人买房者比重已从过去的10%扩大到80%的工薪层。随着老城区危改力度加大，拆迁量将大 幅度增长。而其中 60%以上的拆迁户在得到拆迁补偿款后都将用于购房。此外，今后一些具 有较高收入的年轻人有望借助贷款，进入市场首次置业，成为购房需求中的新兴力量。拆迁 户和新生低龄客户进入市场后，低价位住宅市场自住型客户比例会明显上升。中高收入的客 户因近年来收入大幅提高，要将原有住房更新换代，进入高端市场。因此客户需求将呈两极 分化的态势。显然，市场有效供给严重滞