房地产工程管理的有效途径.docVIP

精品论文 参考文献 房地产工程管理的有效途径 周秋梅（宁夏宏建房地产开发有限公司 宁夏银川 750001） 　　摘要：本文针对房地产工程管理的现在进行分析，并提出提高房地产工程管理的措施进行研究。 　　关键词：房地产工程管理；现状；措施 　　一、房地产工程管理的现状分析1、管理制度不明确受传统体制的影响，我国房地产企业的组织管理体制没有随着时代的前进得到很好的发展，适应不了应当今市场化变化多端的管理需求，很多运营管理过程中的弊端不断暴露出来:项目管理大多以老板的思想为理念，以“人治”为主，忽略了制度建设中“法治”的重要性和必要性，有的地产企业甚至脱离法制，完全没有实现制度建设。 　　在地产企业项目工程管理者对各级承包商以及各类设备的供应商合作过程中缺乏有效的组织管理，缺乏精细化的在制度规范下解决问题的能力【1】。由于无明确的管理制度，项目管理者也往往起不到有效的管理作用，企业内部部门管理层多，机构臃肿，官僚主义猖撅，都是管理者不能很好地协调各级关系，而管理者本身又精疲力竭。无明确的管理制度对内部分配、兑现奖惩激励影响重大，还影响着材料设备的使用管理，导致极大的浪费。种种问题都会影响项目工程的建设的成效和项目绩效，旧体制的弊端必须在项目精细化管理中克服，才能提高工程管理的效率和效果。 　　2、组织管理不明确房地产项目工程建设目前还受到一些尴尬的状况的困扰:项目工程管理者只重视项目最终盈利大小，而忽视了管理过程还处于粗放式，以及这种粗放式管理对项目建设叠加的不良影响。这种粗放体现在:项目现场没有科学完善的规划管理，施工场地混乱不堪，承包商之间缺乏统一的制度进行管理，出现自封领地的“各自为政”现象;整个项目施工的材料和设备从采购到到场，再到库存管理都无序混乱，期间会因管理不当造成材料的浪费和和器械不必要的磨损;施工现场的管理混乱无秩序还有可能导致各类安全隐患，如易燃易爆物品没有按制定的安全地点进行放置、消防通道被占用导致堵塞、不通畅等;在工程款拨付方面没有明文规定，不能有效管理拨付款的时间和金额，乙方违约索赔上也无章可循，整件事都在无计划、无管理、无惩罚中完成，造成项目的财务管理混乱无序【2】。 　　3、成本控制不到位在成本控制上，房地产企业项目工程管理者往往是被动而为，面对着日益严峻的市场环境，不能以全局的角度对成本进行管理和控制，缺乏预见性和防范意识。项目工程管理者不能在项目各环节成本管理中运用全面全过程的系统控制方法，带来了很多问题，主要体现在:在材料设备采购阶段，不能全局的分析材料设备数量和质量性能，可能仅仅为了满足工程了需要而增加了材料设备的购买，或者为了节约成本购买一些性能较差的材料设备，这都会使资金造成浪费;在承包商的选择和合同签订的条款上不能很好地预见将来可能发生的财务问题，以至于承担建设期间承包商不必要的索赔金额;管理者往往只重视建筑阶段的成本控制，而不关注设计环节，导致部分项目的规模和设计细节不能符合实际，没有实际的可操作性，尤其是对成本影响较大的阶段，如果此阶段出现问题，将会带来巨大的经济损失，加大成本，从而影响项目的全过程。 　　二、提高房地产工程管理的具体措施1、完善规划管理以及建筑工程招标管理1.1 房地产企业应当完善规划管理要关注国家相关部门的政策规定，找到政策保护。在当前的环境下，国家频频发布限购指令，并且保障房的配置率不断提高。开发企业的有关部门在拿地时，必须对当地的相关政策非常了解，为之后的开发工作的顺利进行提供保证。在施工之前，有关手续都必须经过国家相关部门的严格审批后才能开始施工。因此，在项目被批准之前，企业要做好前期的规划管理。规划管理的工作要原原本本地进行，不能省略其中任何的环节。在选择开发的地理位置时，一方面要结合房地产行情，结合当地的地价、周边环境，同时还要考虑当地的市场竞争情况和购买力。 另外，在工程开发之前，必须对当地的市场进行调研，考虑当地购房者的实际需求，了解当地的特点，进而根据这些进行有效的前期策划。 　　1.2 建筑工程招标工作要不断加强招标工作不仅直接关系到最终的工程质量，而且还与建设企业的经济效益关系重大。传统情况下，招标的方法存在一定的问题，比较单一，所以企业在招标时，可结合个别招标与统一招标，不仅要关注竞标价格，而且要综合评估竞标单位的各项指标。比如竞标单位的经营资格、资金运作能力、建设技术能力、之前已经完成的工程质量、与本企业之前是否成功合作过等。对这些方面进行全面评估，挑选出最佳单位。招标文件的编制要具体、详细、严格，要与中标单位签订合同，之后所有的建筑生产活动都要严格按照合同执行。另外，在开始施工之前，要做好工程担保工作。 　　2、加强工程管理的协调性为了保障工程管理效益，必须在上述管理的基础上，加强各个关键点的协调作用，在相互合作、开发中，让工程管理发挥最