我国经适房政策“存废”之争的几点思考.docVIP

精品论文 参考文献 我国经适房政策“存废”之争的几点思考 吴虹（贵州大学 经济学院 贵州 贵阳 550025） 摘 要：1998年我国住房制度全面改革，随着住房制度的货币化，我国实现由福利分房向市场配置住房资源的转变。为解决中低收入阶层的居住困难，我国政府实行了住房保障制度，尤其是经济适用房制度的实施，解决了相当部分城镇中低收入家庭的住房问题，但近年来，媒体对经适房执行中大量违规行为的披露，使人们对其产生诸多质疑，由此导致的经适房“存废”之争也有所升温。争论双方以大量事实为依据论证了各自的观点，但本文认为经适房有其市场需求，有其存续的必要性，因此，当前不易废止。 关键词：经济适用房；住房保障制度；违规 住房制度的货币化改革将我国的房地产行业推向市场，形成由市场配置住房资源的格局。伴随房地产行业的快速发展，城镇居民的居住环境和住房质量得到明显改善和提高，但仍有相当部分的中低收入阶层居住困难。且近年来大中城市商品房价格的急速攀升，使城市新居住困难群体不断增加。为此，我国政府实行了住房保障制度，既经济适用房制度、廉租房制度和住房公积金制度，并在此基础上根据城镇居民的实际收入状况和现住房水平，实行住房分类供应体系。该制度的实施，在一定程度上缓解了中低收入阶层的居住困难，解决了部分城市居民的安居问题。尤其是经济适用房制度的实施，不仅成为解决城市中低收入家庭住房困难问题的有效方式，对于保障民生，建立合理的房地产供应体系以实现“居者有其屋”的政策目标也具有十分重要的意义。因此，中央一直高度关注经济适用房的建设。2008年11月，国务院常务会议把“加快建设保障性安居工程”放在进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施之首；国办12月发布的文件中，要求各地增加经济适用房的建设；住房和城乡建设也明确提出，2009~2011三年间增加经济适用房四百多万套。[1] 　　由于该制度在运行中存在一系列矛盾和问题，如强大的住房保障需求与有限供给量之间的矛盾、保障机制的转变与当前运行体系滞后的矛盾、地方政府在局部利益的驱动下导致公共政策失效的矛盾，相当部分的“夹心层”群体的住房保障得不到切实保证的问题，经适房审核机制的不完善及后续监管工作的疏漏等，导致大量经适房违规操作被媒体曝光，令社会各界就经适房是否有继续存在的必要展开了激烈争论。 一、经适房制度实施中存在的问题 　　经济适用房在运作模式上采取以售为主，由政府对其实行变相的财政补贴，所以，形成了购房者与政府共有产权的模式，在二次上市交易中实行内循环机制，对保障群体实行严格的准入限制。但由于经适房准入审核机制设计上的缺陷、监督成本过高、经适房开发商的违规操作及经适房主管部门的寻租行为等，使本应属于这一福利政策覆盖范围内的住房困难家庭难以真正享受到这一政策带来的福利，导致了经适房保障群体的错位，福利倒置问题的产生，而这正是提出废止经适房政策一方所持的充分论据所在。该制度实施中存在的问题主要表现在以下几个方面： 　　1. 一些地方存在经适房建设进度打折的现象 　　1998年我国住房制度全面改革时，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），提出经济适用房的建设规模要占总建设规模的70%～80%，成为解决居民住房的主要途径，取代福利分房。 　　住建部披露的数据显示，原定于2009年应开建130万套，而上半年全国各地新开工经适房3388万平方米、48万套，仅占全年指标的37%左右。[2]划拨土地是经济适用房开工最关键的前提条件，且属于“公共产品”的经适房，地方财政必然参与其建设过程，而在房地产市场逐步回暖、各方“地王”频现的上半年，由于地方财政资金压力较大的现象比较普遍，使得地方政府开建经适房的热情不高，资金支持和监管力度不足，他们更愿意将炙手可热的土地高价出让建设商品房，换取节节攀升的“真金白银”。因此，地方政府应对此负主要责任。 　　2. 经济适用房事实上的“不经济” 　　经济适用房享受了许多财税优惠政策，据《经济适用房管理办法》第七条，经济适用住房建设用地以划拨方式供应；第八条，经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。经济适用住房项目外基础设施建设费用由政府负担。经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款；第二十条，房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润。[3]全国政协委员王长德教授指出，“一般地区，商品房每平方米的建筑造价不会超过1000元。”[4] 　　但现实情况是，经适房的价格紧盯商品房而定，房价越高的城市，经适房的价格也水涨船高，一些地方的经适房价格远远突破了3%的利润率，有些地方甚至出