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北京长阳8号房地产项目产品定位策划房案 2010年7月 前言： 如何以17万体量参与市场竞争？是否要将市场不同层级客群需求兼容并收？布局 怎样的产品可以实现首开长阳8号地东侧地块，快速销售的战略任务，同时又要取得与 万科项目竞争的主动地位？ 本司认为，万变不离其宗，宗地特点是一切产品研究的根源，本次产品定位策 划案以宗地地缘性为始，探寻板块价值寻找到客群购买大势，以宗地规划指标为依据探 索市场中适合本案的产品方向并确定目标客群，最后以宗地具体规划价值为纲对项目建 筑形态以及开发顺序进行确定，如上为本次定位报告三个主要组成部分由于时间仓促， 不详之处还望谅解。 本体条件分析 京良 路 经二 北路 纬四 路 经一 北路 纬三 路 长阳 镇政 府 本案 03-8- 05 03-8- 14 03-8- 07 03-8- 12 03-8- 15 03-8- 06 03-8- 13 03-8- 10 01 宗地基本条件分析-四至 西至：经二北路东至：长周路 南至：纬四路 北至：纬三路 01 宗地基本条件分析-地面交通系统 12 3 4 1 . 六里桥23km 2 . 岳各庄桥20km 3 . 京良环岛3km 4 . 西红门12km 01 宗地基本条件分析-轨道交通系统 良乡 总部基地 西单 西直门 中关村 房山轻轨－北京城区 ?? 房山线 22km＋M9线(郭公庄－白石桥) 16km+M4 ?? 轻轨合理交通时间30-60分钟，公里数为18-35公里；理论上项目换 乘轻轨合理距离至西直门； 轻轨从对于本案吸引城区客群取得竞争优势有着决定性作用. 项目 至良乡 12km 02 宗地资源条件分析-外部资源 南城大发展计划 丽泽商务区建设 总部基地 丰科建长辛店建设 02 宗地资源条件分析-外部资源 03 宗地区域竞争特点 燕 房 组 团 良 乡 组 团 长辛店 组团 阎 村 组 团 长阳起步区 03 宗地区域竞争特点 面对－长辛店未来大发展 良乡城区配套逐渐成熟 燕房组团老基地复兴 在考虑万科具体竞争之前 首先要明确本区域规划价值竞争力 本案拥有怎样的区位价值来取得客群青睐 金融 购物 户外 温泉 本案－长阳半岛核心区 CSD长阳半岛竞争优势＝生态资源+完整规划+大牌房企执行力 相对于其他竞争区域，本区域的发展的确定性尤为可贵！ 如何利用相对竞争优势，转变为产品竞争胜势？ 04 CSD长阳半岛规划 05 宗地规划指标分析 用地性质 地块编号 用地规模(㎡) 容积率 地上建筑面积 控高(米) 建筑密度(%) 绿化率(%) 二类住宅 10 33289 2.2 73236 60 30 30 13 36884 2.2 81057 60 30 30 小计 2.2 154293 商业金融 6(商业金融) 6253 2 12506 36 50 30 小计 6253 12506 总计 76386 166799 京良 路 经二 北路 纬四 路 经一 北路 纬三 路 长阳 镇政 府 本案 03-8- 05 03-8- 14 03-8- 07 03-8- 12 03-8- 15 03-8- 06 03-8- 13 03-8- 10 本案具备－广阔的外部市场资源环境 本案具备－区域内规划价值竞争优势 本案具备－较宽松产品规划指标条件 本案发展方向是多样的 又将选择怎样的产品去实现? 三层目标级开发战略 卖的快的产品载体 能溢价的产品载体 市场热点分析 01 区域市场划分 长辛店组团 良乡组团 燕房组团 02 区域市场特点-价格水平 8000 9000 10000 11000 12000 13000 14000 10500 成交均价 02 区域市场特点-价格水平 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 1800000 2000000 2200000 1155000 成交套均总价 02 区域市场特点-产品特点 项目名称 容积率 建筑形态 建筑风格 万科长阳半岛 2.5 9层公寓、20-26层高层 现代 曦城国际 2.2 小高层9-15层板楼 现代 加州水郡 2.09 联排别墅、花园洋房4层、9层、精装住宅11-15层、菱形公寓16层 现代 天恒乐活城 1.8 联排别墅、叠拼别墅、花园洋房、高层公寓18层 德式 中铁原香小镇 1.6 小高层12-14层 北美 瑞雪春堂 1.6 花园洋房4.5-6层、小高层9.5-10层 现代 水墨林溪 1.5 小高层10-14层 现代 大宁山庄 1.4 多层6层板楼、小高层8-11层板楼 北美 西棕榈滩 1.12 花园洋房多层4-5层、小高层8-11层 新古典 绿城百合 1.01 独栋别墅、联排别墅、洋房5层 新古典 03 区域销售热点 长辛店 组团 良乡组团 燕房组团 加州水郡 中铁原乡小镇 加州水