北海北苑项目分析及定位建议报告.docVIP

北海北苑项目分析及定位建议报告 第一部分 项目周边分析 一、项目概况 项目位于北海银滩内，紧邻银滩四号路，对面就是海滩公园，位于北海银滩国家AAAA级旅游度假区，西面为银谷湾项目，东面为翠苑宾馆及海滩大酒店，北面为铁工宾馆和北海市疗养院。酒店占地面积13341.7平方米（约20亩），建筑占地面积8457.83平方米；项目主体结构已完成。 1.1 地块来源 项目地块位于西边村内，共有有200多户人家，约6-800多人，项目地块目前还有未拆除的原酒店建筑物，计划拆除中。 1.2 地块区位 项目位于银滩中区，银滩大道，紧邻“天下第一滩”海滩公园。 图2.1：地块区域位置图 1.3 地块基本经济基础指标 总用地面积:13341.7㎡ 总建筑面积;121895㎡ 其中： 酒店公寓：99895㎡ 会所商业面积：10000㎡ 地下室面积：12000㎡ 计容积率建筑面积：106895㎡ 建筑占地面积：3000㎡ 建筑密度：22% 建筑容积率：待定8.0 绿化率：待定 以上的数据为预算数据，最终以方案为准。 二、地块现状 2.1 地块形态 地块形状呈长方形，南北距离137米（包括政府规划路），东西约104米，整个地块地势平坦。 2.2 土壤性质 岩土类别：海洋沙滩地 2.3 市政配套 道路：南边是4号路及面对银滩中心；西面为当地粮食局下属企业银谷滩酒店；北面是原居民驻地；东面为当地税局企业 翠苑宾馆半营业中。 图2.2：地块周边交通规划图 城市市政管网： 水、电、通讯等城市市政管网已接通。 公用市政：公园、学校、医院等公用市政资源已初步形成。 图2.3：地块市政配套图 2.4 环境污染情况 银滩作为“天下第一滩”的旅游景点，周边暂无工业等环境污染。 三、地块四周情况 3.1 东面：翠苑宾馆酒店，北海银滩度假村中华专家园、政府规划路。 3.2 南面：四号路，对面为滩海公园 3.3 西面：银滩谷大酒店、及艾美酒店公寓 3.4 北面：政府规划3号路和原居住民。 图2.5：地块及地块周边状况示意图 3.5 重点描述 3.5.1 项目拥有一线海景资源，视野开阔无障碍。对面为北海政府开发的大众旅游渡假区，旅游资源潜力很大，政府计划投入巨资打造银滩旅游项目，目前银滩的配套升级时政府的重点项目； 3.5.2 地块东面为海滩大酒店，是由中国电信集团广西电信有限公司投资，按国际四星级标准营建的豪华度假酒店，是目前银滩区唯一的四星级酒店，实际按照国家标准三星级； 3.5.3 地块北面为规划3号路，已初步建成。 3.5.4 目前项目的西面聚集大量的住宅项目及公寓项目，但基本上都是二线或更加靠后的景观，如万泉城、棕榈泉、森海豪庭等，属于比较大规模及自身配套品质比较不错的，其余大小项目不下百余个，其中重点关注的项目是正在筹划中的银滩一号综合项目占地约365亩，建筑总面积49万平方,集酒店、会展、公寓、专家楼等于一体，项目定位比较高。 四、小 结 4.1优点： 4.1.1 地段交通十分便利； 4.1.2 本地块拥有一线海景资源，绵长的海岸线，1800海景尽收眼底，是银滩不可多得的一线海景地块； 4.1.3 商业价值高。本项目周边有多条市政大道，对面即海滩公园，沿四号线和西边的政府规划路（30米）商业价值较高。 4.2 缺点： 4.2.1银滩属旅游区，季节性强，现阶段常住人口稀少，商业氛围尚未形成。 4.2.2 目前项目周边配套不足，商业氛围没有，生活配套几乎没有，商场超市等更是没有； 4.2.3 项目后面的村落还比较的原始落后，形象上比较差，和项目周边的落差较大。 第二部分 区域及市场分析 一、区位价值 1.1 经济水平 广西北海市有“中国—东盟海上大通道”之称，在积极融入泛北部湾经济区和中国—东盟“M”型区域经济合作战略的要求下，北海市发展港口物流业，积极搭建南向东盟、北接西南、东引珠三角的国际物流新平台，加快对接东盟的步伐。据海关统计，北海市与东盟国家的进出口值正以年均百分之四十的速度增长，双方贸易额由2001年的不足0.5亿美元攀升到2006年的1.88亿美元，增长近4倍。 “十一五”期间，北海市拟国民生产总值年均增长15％、财政收入年均增长16％、全社会固定资产投资年均增长20％、工业总产值年均增长19％，力争实现到2010年全市生产总值达到500亿元、财政收入60亿元、全社会固定资产投资累计完成700亿元的目标。届时，北海将在环北部湾经济圈和中国－东盟自由贸易区建设进程中拥有更强的竞争力。 图3.1：北部湾（广西）经济区示意图 银滩属于北海市银海区， 2005年银海区人