颐澳湾营销策划案.pptVIP

御制城市新标杆 三水颐澳湾广告推广企划案 前言 标杆—一种榜样 标杆---不是模仿而是创造 标杆---一种高度，前所未有的高度 标杆---一种方向，未来前进的方向 标杆---更是一种境界，一种奋斗向上的精神！ 如何成就一座城市的标杆是整个企划案的核心 解决从深入思考开始！ 一、市场大势分析 现状：新国八条、佛山版“限购令”影响巨大。三水房地产市场上半年呈现“量价齐跌” 态势， 一系列金融调控手段，令开发商及购房者成本具有不同程度的上升， 带来极大压力。 预测：下半年就政策而言不会有大的改变，外来投资型客户会进一步减少，而刚性需 求用户成为购房主力，但观望的气氛会十分浓厚。就市场竞争而言，由于新增 货量均为新政前拿到的地块，价格下降幅度不会太大。但新增货量及各大楼盘 二期、尾货大量推出，竞争空前激烈，市场大势仍然不容乐观 应对：把握市场定位，制造市场空白点，立足产品深化研究，加强营销手段及广告宣 传策略的整合。 二、竞争对手分析 明珠湾： 本案西南面，相距不足百米。真正户户向南，一线江景 均价6900左右，主打户型138-200㎡豪宅。占地37979㎡ 建筑面积106082㎡。23-28高层为主，508户。 对本案影响最大，主要竞争对手。 北江明珠： 本案西面，相距不足50米。明珠湾正后方，主打中小户 型，以珠江新城自比，走的是大型生活区路线。占地约11 万㎡，建筑面积约40万㎡，售价待定。 对本案影响度高，主要竞争对手。 誉海尚城： 本案北面，相距500米左右.主打花园洋房，70-100㎡户型 小高层，11-15层。占地面积18931㎡，建筑面积51913㎡。 350户，售价待定。 对本案影响相中等。具一定参考价值。 山水一品： 本案东北面，距离2000米左右，主打城市湿地公园旁时尚 高层，一期售罄，二期2座30层高层在售，主打91-112㎡ 三房户型。售价8000左右，占地35000㎡，建筑面积 88490㎡， 对本案影响小，具一定参考价值。 东海蓝湾： 目前三水一线江景高层豪宅售价较高同时销售也比较理想 的楼盘，占地97392㎡，建筑面积25万㎡，目前销售3期及 江景楼王， 3期均价8500，江景楼王均价11000左右。 距离本案较远，但项目定位、规模大小与本案极为接近。 所以极具参考价值。 雅居乐花园： 三水当地最大综合型生态高尚住宅区，占地60万㎡，建筑 面积49万㎡左右。各类型产品均有， 全部落成后超3000 户，均价6300左右。在三水具很高知名度，对本案影响中 等，极具参考价值。 总结： 明珠湾、北江明珠是本区域主要直接竞争对手（全方位） 誉海尚城、山水一品、时代城次为一级竞争对手（价格） 东海蓝湾、雅居乐花园是大区域参考竞争对手（形象、知名度、价格） 主要竞争对手距离非常近，对比度极高，威胁相当明显 同类型产品珠玉在前，本案如何突破，完成超越成为关键 三、一期产品分析基本概况 本项目位于三水文锋西路与口岸大道交汇处，该项目规划总建筑面积约20万平方米，一轴三园格局规划，建设14栋23-30层超高层洋房及商业中心。 SWOT分析 S---优势： 项目雄踞三水中心城核心，旧城改造重点区域，新城市中轴以景观大道为主轴线，规划建设滨江公园、行政、商务、图书馆等一系列公共服务设施。片区的定位及规划，加上得天独厚的先天优势，使本项目存在相当大的升值前景。 三水大桥西侧，一线江景 成熟西南板块与新开发河口板块连接处，享有老城便利之余又拥有新城开发的广阔空间 交通非常便利，到达禅桂中心只需20分钟，30分钟通达珠三角腹地。 区内唯一欧式风格外立面建筑群 W---劣势： 项目周边竞争对手密集，距离极近。对比度高，加剧了竞争激烈程度 江景地理位置不如明珠湾优越 江边开发尚未成型，荒草丛生，有江无景 江边目前尚有两个回归码头，喧嚣嘈杂，且大型车辆车流频密 新区开发刚刚启动，项目周边尚未见到有生活、商业配套设施 O---机会 政府规划之核心区域，必然会有相应的措施跟随。比如推广宣传、政策优惠、优化配套等等 区域内产品定位不尽相同，有较大的差异化空间 北江天然资源的稀缺性，湾区物业的珍贵性还有很大的发挥空间 周边众多项目广告包装较差，推广力度不够，广告出品不突出，难以支撑该项目的特点，借此，本项目可在广告表现方面突出。 主要竞争对手