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金隅嘉业大厦项目建议书 北京成业行房地产经纪有限公司 二00四年九月十三日 序 本报告就项目的目标市场定位、产品建议、价格定位、营销推广的基本原则提出报告，未涉及详细的执行方案。 我们希望，在符合开发商利益的前提下，以专业的身份，透视市场的纷纭变化，把握项目的机会，全力以赴，以期与开发商达到共赢的目的。 目 录 项目背景 项目概况 区域环境分析 区域市场分析 研究范围界定 区域市场分析 区域市场研究结论 区域市场发展趋势 市场定位及目标客户群定位 项目SWOT分析 市场定位 客户群定位 产品建议 项目产品定位 园林景观建议 建筑风格 户型设计建议 服务配套设施规划建议 智能化建议 车位配置建议 价格定位及营销策略 合作方式服务内容 报价方案 后记 摘 要 项目所属区域环境分析结论 本项目地处宋家庄板块，所处位置在南三环区域市场内相对较佳，毗邻城市主干道及北京六大交通枢纽之一的刘家窑，随着地铁5号线的开通，北京南北地区的商业流通效率将大大加快，这将提高南城产业的价值，并逐渐以地铁站为中心或亚中心，形成新的商务圈。京城新的商业中心一旦形成，必将带动相关产业的快速发展。极为显著的交通优势， 区域市场研究结论 本区域商品住宅市场供应总量巨大，各项目楼盘无论在建筑规划还是在园林景观设计是都极具特色，这是本项目住宅部分无法竞争的。所以，本案住宅部分如单独包装，独立推出，将面临巨大风险和压力，且胜算不大。相比之下，商住类物业，作为提供给成长型小公司的物业产品，市场上存在着供求错位的现象。建议将本案将商住与住宅部分统一包装为一个整体形象。 建议通过营销推广策略的有效运用以及部分产品调整，将本项目塑造成“后CBD时代非主流行业办公场所”，兼具“投资价值的新型商务公寓”。在相对短的时间完成项目的销售工作，降低市场风险，获取最大商业回报。 项目市场定位 本项目市场定位： 便捷、舒适、人性化 商、住分区一体化的精品综合物业 本项目目标客户群定位： 商住部分客户群：主要为南城商务服务的小型企业。 住宅部分客户群：本项目客户将以附近工作的白领为主。 本项目价格定位： 商住部分： 项目销售均价：建议为6500元 /㎡； 独立公寓部分： 项目销售均价：建议为5500元 /㎡（毛坯）； 第一章 项目背景 项目概况 主要技术经济指标： 总建筑面积：83967.29平方米 地上建筑面积：65531.92平方米 地下建筑面积：18436平方米 项目位置： 北侧 南三环 南侧 顺三条 东侧 宋家庄路 西侧 建设中的地铁7号线 区位图： 项目周边市政交通、环境状况： ·市政道路： 项目北侧：紧邻南三环 项目西侧：紧临规划建设中的地铁五号线刘家窑站。 ·公共交通： 地铁五号线：是北京向国际奥委会承诺的北京市新建地铁线路之一。线路南起宋家庄，向北经东单、雍和宫，穿过北四环后，由地下转至地面变为高架，沿北苑路继续北行，最终至昌平区的太平庄北。线路全长27.6公里，共设车站24座。项目总投资120亿元。目前已开工建设，预计到2006年底通车试运行。 公交车辆： 三环路300、730、830、368、957、运通103、特3 马家堡小区66、运通107、运通108 项目周边配套设施： 医院：马家堡医院、丰台区妇幼保健站、博爱医院 学校：嘉园学校 商场：美廉美、物美、大中电器城、北方车辆大世界、东方家园、玉泉营花卉市场、洋桥窗帘城等 银行：建行、工行、邮局储蓄所 餐饮：大糖梨、大鸭梨、山水间、麦当劳 区域环境分析 区域价值分析 2003年下半年起，北京房地产开发的特点呈现出由东向西、由北向南、由内（四环内）向外的转移趋势。与北部相比，目前宋家庄区域道路狭窄、平房众多、社区混乱，正处于开发的前期。从目前的价格上看，该区域地处南三环却与北五环价格差不多，利润空间大，可塑性强。伴随着地铁5号、10号线、方庄南路的建设，首创置业、天鸿集团等大开发商已经相继进入，宋家庄区域的价值已经开始显露。 交通环境 在2002年6月定稿的《北京市区轨道交通线网近期建设方案》中，规划了2008年以前北京市区要建成通车十几条轨道交通线路。从这张规划图上可以看出，在北京市区内三条轨道交通线路的交汇点只有三个：东直门、西直门和宋家庄。未来的宋家庄将是连接CBD、亚运村和亦庄的交通枢纽，是北京最大的轨道交通枢纽之一，也是规划中南城最大的轨道交通枢纽。 地铁5号线将促进北京南北城一体化，大大提升北京市的发展潜力。5号线建成后，将使城南便宜的地价和城北完善的市政配套以及北京最大的运动、休闲区域——奥林匹克花园有机紧密地联系在了一起，从而有助于增加这两块区域的人气，南北共同发展。 商业配套环境 　作为服装商业核心区的一部分，本区域已经形成牢固的商业基础和稳定的供需关系网，具有相