169954__第四届中国商业地产博览会创新论坛破局，寻求中国商业地产企业可持续发展之道.docVIP

第四届中国商业地产博览会创新论坛 破局，寻求中国商业地产企业可持续发展之道 时间：2008年8月31日13：30 地点：上海光大国际大酒店2楼10号厅 主持人： 各位会议代表，今天下午好！下面开始为第四届中国商业地产博览会创新论坛担当一次客串主持。首先把这次论坛的主要演讲程序跟大家做一个沟通，我觉得今天下午的论坛是非常有价值的论坛，世茂房地产大型的企业许总光临这个会议，他讲的题目是非常大的议题。前两天央行和银监会出台了关于商业民用用房贷款限定的规定。可能大家也了解，传统上大家认为，宏观调控主要是针对房地产，但是这一轮的宏观调控其实已经把目光盯住了商业地产。我想通过世茂房地产大型有代表性的房地产企业来谈可持续发展的话题有很大的启发。下一个主题是上海三益建筑设计院院长高栋给大家讲策划和设计对商业的影响。第三位演讲嘉宾是百联西郊购物中心董事长叶凯。第四位演讲嘉宾是中国北方购物中心联盟会长谢有恩。第五位演讲嘉宾是上海市城市综合交通规划研究所所长陆锡明。 下面请世茂房地产控股有限公司副主席许世坛演讲。 许世坛： 这个议题非常重要，商业地产在中国还是比较新的一个东西。我们世茂集团在国内做房地产也有二十多年，真的做商业地产也就是在最近的十年八年的时间。我觉得有很多议题，犯了很多错误，也有很多东西大家可以一起交流。实际上商业地产周期本身也不是太长，土地的使用年期也是比较短的，一般就四十年。所以实际上商业地产要做，首先我觉得要建立一个很好的思路，很好的团队，要有很好的资源，我们也看到很多专门做住宅的公司，觉得商业地产好像不错，就跑去做商业地产，事实上往往这种案例都是失败的。 简单介绍一下，从世茂集团来说我们对商业地产先做了几个准备。首先第一个准备，我们把一百多亿的商业资产，我们从香港的公司拆到我们国内的一家上市公司，A股上市的叫世茂股份，大家可能会觉得为什么把香港上市的资产会拆到国内的上市公司呢？因为香港现在的融资环境比国内更困难。我们把这个资产拆到国内的上市公司，证监会已经同意了，我们今年会把这些手续办好以后，我们明年马上会启动一个发债。我想最近大家可能在很多媒体上看到，很多开发商在做债券。为什么呢？因为在中国的金融市场，实际上现在要做增发也很难，很多人在做债券。而国内的债券还是刚刚开始，也是国家鼓励的。所以我觉得这个也是今后大型房地产企业，或上市的房地产企业一个融资非常好的渠道。就是通过发债，通过债券市场去募集资金。但下一步商业地产成熟了，还可以做其他的。我们也在做第二个举措，就是把我们酒店的资产，我们有350亿的酒店资产，我们也会重新上市，在香港上市。为什么要讲这个背景呢？做一个大的企业为什么要做三家上市公司，而不是就做一家呢，因为三家上市公司就是三个融资渠道。所以大的开发商也好，还是小的开发商也好需要更多的融资渠道，更多的融资手段，我想这样才能够可持续性发展。所以我想这是一个很简单的背景资料。 刚才主持人说了，有一个可能涉及的专家会跟大家沟通，我觉得作为房地产企业来说，可能第一步还是设计很重要的，在你选择土地上也是非常谨慎，因为商业地产拿地跟住宅不一样，拿住宅土地一般都是可以稍微随意一点，如果是做商业地产的话还是要谨慎一点，特别是整个政府的规划，整个政府的市政配套，如果拿到一个地方，可达性很差，没有配套进去，那你想想一个购物中心一天要上万人，包括交通，包括停车，包括整个配套，如果要做商业地产可能在发一个环节都要特别地注意。特别是我们看很多设计上也是犯了很多的问题，可能人家进去购物中心以后感觉非常不舒服不舒适，而且这个不舒服不舒适也不只对客户，可能用用户也很不舒服。他可能在设计上，功能上，包括从各方面上都不能用。所以这些餐饮，这些商家进来还得重新再去做很多的施工，可能很多的准备，这样实际上浪费了时间，也浪费了成本，而且最终整个规划会很混乱，所以我想设计非常重要的。 从销售的环节我们也看到，也出现了很多的问题。比如说很多开发商会把这些店隔成一小块就卖掉。事实上往往卖掉以后你就很难控制这些商家他去做什么样的产业，实际上最后整个商场就会很乱。我们看到包括北京、上海很好地段的商业都出现这种问题。而且因为他销售的价格比要高，小业主可能要求的回报也比较大，到最后可能就经营不下去了，就是说好的商家进不来，付不起租金，所以整个管理非常混乱。中间能不能找到一个很好的结合点呢？在这里我觉得有两个办法可以跟大家交流一下。 首先第一个办法，可能是做商业地产，我本人觉得不应该只是光商业地产，除非你在王府井，或者你在南京路有个三五万平米运作纯商业项目。但如果去二三线城市更重要的是做社区性的房地产，我觉得名字是次要的，主要是要有什么样的功能。当然很多功能比较全的可能有酒店、办公、会议、休闲、旅游、住宅，但我觉得一般的项目不一定要有这么多。因为你