2007年东莞双龙舫项目招商推广方案.docVIP

第一部分、市场分析及项目定位 市场分析 ●住宅及商业市场分析 市场分析周边主要住宅区人数图示： 周边主要住宅区年龄结构图示： 南铭商业区主要业态图示： 从以上的市场分析图示可以得出以下结论： 〇项目周边具有充足的消费力； 〇项目周边居住人群的年龄结构偏年轻化，消费方式以目标性消费为主，产品消费结构以时尚、流行产品为主； 〇根据马斯洛的消费层次理论，项目周边消费人群的消费层面已经从满足日常温饱层面转项目追求物质和精神享受层面，对于产品形态及表现形式有更高的要求； SWOT分析 〇机会： 政府支持； 目标消费半径内尚未开发商业步行街； 商家有投资热情； 〇优势： 建筑规划和设计理念超前； 停车位丰富； 位置优越，交通便利； 业态规划定位合理； 调整入市价格颇具竞争力； 〇劣势： 租赁合同期限较短； 项目周边人气不足； 项目分段经营，造成节流； 本地市场消费力欠缺； 项目规划过长； 项目1－5区入驻经营商家经营较差； 项目推广力度欠缺； 〇威胁： 横沥商业气氛相对其他镇区较差； 项目离南铭商业广场较近，势必存在客源分流； 项目周边规划用地欠缺，缺乏消费前景； 项目现状及原因分析 主观现状： 〇推广方式现状：招商推广的方式多种多样，常见的方式主要有、。在实际的中，上述多种方式都可以达到同一目的，但由于每一种具体方式均有各自的优点和不足，适应不同的条件和预算，因此必须通过研究，分析推广对象的现状，并预测市场状况来选择相对最佳的推广方式选择推广方式的总的要求是：综合考虑，以、的感受来取舍，而不是凭企业的好恶、习惯和费用节省为依据，在实际运用中根据市场的变动做适时的调整。 【物业对比修正】 项目 本项目 南铭广场 嘉荣商场 评估标准 权重 得分 注释 得分 注释 得分 注释 地段 24% 19 地段一般 23 地段非常好 23 地段非常好 项目规划 21% 17 规划一般 19 规划非常合理 18 规划合理 交通 16% 15 通达性可达性强 15 通达性可达性强 14 通达性可达性一般 入市时间 11% 6 入市时机较差 8 入市时机合理 8 入市时机合理 质素 8% 5.5 项目质素良好 7 项目质素良好 6 项目质素一般 展示性 7% 6.5 展示性较强 6.5 展示性较强 5.5 展示性一般 发展商实力 5% 4 实力较强 4 实力较强 4 实力较强 视野 5% 4 视野良好 4 视野良好 3.5 视野一般 人口 3% 2 人口众多 2 人口众多 2 人口众多 合计 100% 79 —— 88．5 —— 84 —— 街铺均价修正及试算 项目 本项目 南铭广场 嘉荣商场 街铺均价（元/㎡） PX PA=22000 PB=20000 地段 24% 19 23 23 项目规划 21% 17 19 18 交通 16% 15 15 14 入市时间 11% 6 8 8 质素 8% 5.5 7 6 展示性 7% 6.5 6.5 5.5 发展商实力 5% 4 4 4 视野 5% 4 4 3.5 人口 3% 2 2 2 合计 100% Q本=79 Q本=88.5 Q本=84 修正后各商场均价Zi′ Zi′＝(Q本/Q比较盘权数)×比较盘均价 Z南铭广场′ ＝(79/88.5)×22000＝￥19638.41元 Z嘉荣商场′ ＝(79/84)×20000＝￥18809.52元 各楼盘权重取值为Wi W南铭广场＝60%，W嘉荣商场＝40% ZX ＝ΣPiWi ＝Z南铭广场′W南铭广场+ Z嘉荣商场′W嘉荣商场 ＝￥19638.41×60%+￥18809.52×40%＝ ￥19306.854元/㎡ 按以上科学的计算方式，本项目街铺的销售均价应是 19300元/㎡ 按照一楼销售均价19300元/㎡计算，整体销售额＝4076.96×19300元/㎡＝78,685,328元 二楼销售均价按照10000元/㎡计算，整体销售额＝5742.11×10000元/㎡＝57,421,100元 总体销售额＝78,685,328元＋57,421,100元＝133,406,428元 ●租金净收益率推算： 租价与售价换算公式：租价=销售价格×投资回报率÷12 如果按照正常商业步行街8％的计算，租价＝19300元／㎡×8％÷12 ＝128.67元／㎡ 同样根据项目实际情况及前期商业调研总结分析，建议采用市场比较法，确定租价的影响因素及权重比例如下： 租价（21%）地段（18%）停车位（15%）商业氛围（13%）交通（12%）入市时间（8%）租赁年限（5%）租段间隔（5%）免租期（3%） 【物业对比修正】 项目 本项目 南铭广场 嘉荣商场 评估标准 权重 得分 注