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彭州项目营销代理标书 第一部份：彭州房地产市场调研报告 一、项目研究背景 开发商： 地块位置背景 本项目地块位于彭州市牡丹新城规划用地，与新建的市政府行政中心以及舜宛·国色天香相邻，与工业开发区相望，道路宽阔、交通便利。随着置信房产与彭州市政府联手策划开发占地354.83亩的新项目---置信逸都·丹郡，是目前彭州近期开发占地最大的项目。而周边新建小区聚集，现有航利·星海湾、金彭·昇华台、满庭芳等品质楼盘在此落户。本项目地块将成为城市政治、经济的新中心，开启彭州市优质人居环境的新天地。 区域市场分析 （1）区域概况： 彭州市位于成都市北郊35公里，人口77.82万，幅员面积1419.38平方公里，辖20个镇，452?个行政村、53 个社区居民委员会。其中非农人口为18.88万人，农业人口59万人，彭州市现有城区面积9平方公里，城市人口12万人。这里曾是古蜀国建都立国之地，素有“天府金盆”的美誉。 牡丹新城位于彭州市区东北，为城市优先发展区，区域总面积共7.3平方公里。区域内白水河、七支渠及人民渠环绕，有丰富的生态景观资源。牡丹大道、金彭大道贯通南北东西，其中牡丹大道为连接未来石化基地的主要交通干线，金彭大道为连接新旧城区的交通轴线。 （2）区域配套： 行政办公----彭州市行政中心位于此区，四大班子均在此办公； 居住—--主要满足乙烯、炼油及其下属产业职员、城市新增人口、拆迁安置人口和旧城区置换到该片区人口等； 文化教育—--包括各种文化、体育、娱乐设施建设； 教育—--石化产业人才培训及与之配套的中小学校； 金融服务—--包括银行和证券、期货交易中心； 高端商务—--包括星级酒店、会展中心、写字楼等； 休闲娱乐—--餐饮、娱乐、酒吧、茶楼等。 新城起步区 置信逸都·丹郡位于市行政中心正南面，将建设四星级酒店、高档写字楼、大型购物中心、欧洲风情街、简约欧式高尚住区，建成后将成为彭州市的商务中心和新城的商业集中区，以置信逸都·丹郡为中心在约1000米左右范围内将形成中高档住宅社区。 （3）交通概况： （1、省道：成青路26.3公里，川西环线37公里；　　（2、市级快速通道：成彭路39.8公里；　　（3、县级快速通道及一般县道：汉彭路23公里、盛彭路18.6公里、什彭路13.6公里、小夫路23.2公里、 温彭路12.0公里、彭郫路5.6公里、什新路14.5公里、彭灌路5.7公里、蒲张路14.4公里、庆桂路12.6公里、白银路17.9公里、丽隆路8.8公里。 具体内容为： 成彭高速（大丰—彭州）１７公里 彭州迎宾大道南延线工程　　全长7.2公里 政策背景 彭州市2006年提出城市经营指导思想：统一规划，整体打造，整合营销，有计划地推向市场。以80万吨乙烯项目为切入点，大力发展工业，以工业化带动城市化。将彭州建设成为中国西部生态环境好、经济结构优、发展速度快、综合实力强的现代化新型城市。 （1）经济指标： 据经济普查后GDP新的核算资料显示2005年国民经济总量保持持续增长，实现地区生产总值77.32 亿元，比上年增长13.6%，其中，一产业增加值达18.99亿元，比上年增9.2%。二产业增加值达32.13亿元，比上年增长21%。三产业增加值达26.19亿元，比上年增长8.4 %。人均国内生产总值达9928 元(现价)，比上年增长17.88 %。一、二、三产业占GDP的比重为23.3%、42.9%、33.8%，产业结构进一步优化。全市经济保持了良好发展势头。 （2）发展规划： 为抓住机遇，全面建设小康社会，统筹城乡发展及区域发展，四川省及成都市从体系规划、总体规划到土地利用规划及工业布局规划，从总体及全局的角度对大成都发展作出了以下统筹安排： （1、彭州市是四川省规划22个中等城市之一，人口规模26—28万人，是以石油化工、机械等为主导的地方中心城市（四川省城镇体系规划）。 （2、彭州市是成都市域内重点发展的两大中等城市之一（彭州、都江堰），人口规模3040万人（成都市市域城镇体系规划）。 （3、彭州新区将是彭州市政治、文化、居住的中心，以发展机械工业、食品工业为主（成都市市域城镇体系规划）。 （4、彭州是发展机械工业、兽药、食品、饮料工业为主，兼有旅游职能的片区级综合性城市。人口规模30万人，用地规模30万平方公里（成都市总体规划）。 （5、彭州是成都市域蔬菜贸易基地（成都市体系规划）。 （6、彭州市规划新增用地14.6平方公里，2020年达到30平方公里。乙烯化工及相关化工产业规划用地指标8.4平公里，关口水库规划用地指标6000亩（成都市土地利用总体规划）。 （附：详细内容如下） ※ 石化配套产业发展规划 中国石油80万吨乙烯项目的落户，为推动彭州经济的快速发