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“康城丽湾” 前言2003年对房地产市场来说是房地产政策年，对于土地市场、房地产金融市场，国家采取了通过商品房信贷措施、税收调节机制、住房补贴制度、经济适用房的建设等一系列措施，调控房地产市场的供应量及供应结构，加大普通商品房及经济适用房的供应，规范城市动拆迁，发展二手房市场；严控房地产开发企业银行贷款，加强住房贷款担保体系将降低信贷风险等等一系列的宏观政策调控，在大家对楼市发展方向产生疑问的时候，国内部分大城市的房价发生了较大的变化；截止到2004年5月份，广州、北京、深圳的高价房开始小幅回落，南京、杭州等其他一线城市的房价停止了前两年的大幅增长态势，二手楼市场也明显缩量；商品房的售价及销售面积呈现双增长，但总体增幅较去年均出现回落；表明房地产供求结构发生了轻微的变化，同时相关政策对房地产市场的影响导致持币观望的情绪在蔓延。（一） 2003年南京房地产市场回顾1、供求结构比例失衡，需求强劲全年商品房市场供需比例为0.8：1，供给相对不足；全年市场总容量为1400万平方米，其中商品房的市场容量为850万平方米，存量房的市场容量为550万平方米。在需求构成中，拆迁购房需求占市场容量的32.85%，居民拆迁购房需求具有刚性，始终是需求上升的基础；投资需求增加快，是需求上升的主要动力，至2003年底投资需求比例达到24%，全年的比例为17%，这部分人的需求极不为稳定，是影响供求关系波动以及整个房地产市场稳定的因素。 2、房地产投资上升幅度很大，但商品房供给不足，存量房供需两旺2003年房地产投资为183.8亿元，创历史记录，同比增长33.6%。但竣工面积仅为392.8万平方米，同比下降了10%，加上期房供给上市销售面积为598万平方米。尽管2003年土地供应达到658公顷，由于存在开发周期因此不会很快形成供给，而02年土地供给仅为173公顷，01年土地供给为27公顷，受到土地的约束使商品房供应速度增长较慢。存量房市场供需均飞速增长，交易件数达到5.9万件，同比增长90.4%,交易面积为430万平方米，均超过商品房。3、2003年南京市所有片区商品房价格都大幅上升最低涨幅14%，涨幅最高的河西片区房价上涨23%，各片区涨幅平均为1000元/平方米上下；存量房价格也在商品房的带动下上升很快，除了城中、城南片区外，其它片区存量房价格基本接近商品房的价格。4、商品房总体供不应求外，存在结构性供过于求情况 尽管商品房整体市场供应不足，但还出现有的商品房销售困难，甚至滞销状况，说明存在结构性不平衡状况。特别是价格层次需求结构不平衡状况比较明显，中低价位商品房供不应求，而5000元/平方米以上的商品房整体供过于求。片区结构中，河西地区的供需差距较大，而江宁、江北片区却供过于求。5、商品房建设成本不断上升，商品房均价和商品住宅均价超过4000元/平方米作为商品房成本的主要构成土地的成本增长很快，已占商品房售价的一半，2003年土地出让平均价格达到281万元/亩，同比上涨12.1%。建筑原材料价格如钢材、水泥、石子等材料价格上升20%-40%不等。此外拆迁新法规的实施也使拆迁成本大幅上升。成本的上升不仅影响了开发商的利润，也促使商品房价格的上涨。 居统计，到年底南京商品房均价达到4537元/平方米，商品住宅均价为4378元/平方米，在全国各主要城市中排名前列。（二）2004年上半年南京房地产市场发展情况及后市预判1、从微观市场表现来看，截止到6月份止，商品房供应量增长较快，商品房供求出现转折点，达到1.1：1；但没有发生根本性转折，区域性供求关系不均衡表现明显。如江宁板块、河西板块，以及即将放量的江北市场上市量明显扩大，城中、城东板块供应量明显减少。市场供应量到下半年会更加放量， 2003年全年实际出让面积614．4公顷，为前三年面积总和的2．93倍；大部分将会集中在明后年上市。2、从宏观经济表现来看，下半年南京市房价继续上涨可能性较大，但涨幅趋缓。国家在宏观政策上对房地产市场进行规范调整，是为了规避风险，防止泡末；总体政策面还是鼓励房地产业的继续平稳发展的；从消费走向来说，住宅标准提高与家庭大件耐用消费增长、商品房消费增长直接带动其它行业增长趋势明显，特别表现在居民二次置业的比例大范围增加；从城市发展阶段性规划来说，旧城改造导致拆迁量加大，住宅人均面积达到小康化标准等都对商品房上市量及房价上升有正面的影响。3、房地产产品品质化与多元化时代到来。市民购房越来越重视产品品质，对建筑质量，物业管理、开发商品牌要求也越来越高；和前两年的房地产的市场发展比较，产品的细分更加明晰，各类产品的档次也明显拉开，板块区域之间的市场定位也逐渐清晰。第一部分 ? 市场研究本项目地处浦口珠江镇，结合南京房地产市场