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PAGE PAGE 1 世联地产(002285)对深圳盛泽担保有限公司增资扩股可行性研究报告 作者: ?来源: ?日期:2010年03月26日 声明：本公司网站提供的任何信息仅供参考，投资者使用前请予以核实，风险自负。在本文作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价的证券没有任何利害关系。 ?盛泽担保项目可研报告?? ??????????深圳世联地产顾问股份有限公司??? ????????对深圳盛泽担保有限公司增资扩股??? ?????????????????????????可行性研究报告?? ??????????????????????????????????????????????????????????战略策划与投资部?? ??????????????????????????????????????????????????????????????????????2010-3-19?? ???????????????????????????????????????I盛泽担保项目可研报告盛泽担保项目可研报告?? ????5.2?经营目标20?? ????5.3?业务发展计划20?? 第六章??????????项目必要性分析21?? ????6.1?有助于公司迅速扩大规模21?? ????6.2?探讨和发展日益增长的存量市场业务，符合世联的战略方向21?? ????6.3?延展产业链，实现良好的业务协同效应22?? ????6.4?品牌叠加，实现良好的品牌协同效应22?? 第七章??????????投资方案情况23?? ????7.1?投资方案23?? ????7.2?投资额及定价依据23?? ????7.3?资金筹措23?? ????7.4?资金运用23?? 第八章??????????项目投资效益分析24?? ????8.1??损益分析?24?? ????8.2?投资回报分析?27?? 第九章??????????项目风险及控制28?? ????9.1?政策风险28?? ????9.2?市场风险28?? ????9.3?经营风险28?? ????9.4?管理风险29?? ????9.5?新区域或子公司经营亏损的风险29?? ????9.6?引进资金投资项目的实施风险29?? 第十章??????????结论30?? ???????????????????????????????????????????????????????????????????III盛泽担保项目可研报告?? ??????????????????????????????????????前言?? ?????今后几年房地产服务行业将在整合周期中逐渐进入规模之争的状态，业内领先企业中能够形成规模化发展能力的企业将逐步确立其领导者地位。目前世联的规模已处于行业领先地位，但相对于业内其他领先的竞争者而言，世联的规模差距正在逐渐拉大，且增长速度落后。因此，世联迫切需要通过外延增长方式，以实现快速扩张，从而在行业正在发生的规模之战中取胜。?? ?????受房地产市场快速发展、金融市场持续稳定等驱动因素影响，2009?????????????年我国个人消费性住房贷款累计新增?1.4?万亿元，2002~2009?年复合增长率高达27%。未来随着城市化进程等因素影响，我国房地产市场仍将保持稳定增长，从而带来个人住房信贷的巨大需求，我国住宅按揭信贷行业中长期发展空间巨大。?? ?????从全球最为领先的美国住宅按揭市场看，按揭代理业务占据超过70%的市场份额，独立按揭贷款发放公司超过?60%的市场份额，而担保业务主要采取产权保险公司模式。国际标杆企业世邦魏理仕（CB?Richard?Ellis）业务也涉及到按揭代理、抵押贷款等服务领域。?? ?????目前我国二手房的市场按揭金融生态圈正逐步形成，但是仍处在发展初级阶段。在二手房交易活跃程度较高的城市，二手中介和按揭中介已经自然成为连接银行与借款人的主体，担保、估价等业务也开始显现。同时我国主要的房地产综合服务商早已涉及该服务领域，如合富辉煌旗下的保来理财，正开始借助其二手房交易网络进行全国化扩张。?? ?????盛泽担保自?2006?年成立以来，面对二手房存量市场，通过按揭代理业务服务全程、担保业务作为补充性服务的发展战略，各项业务收入及利润实现稳步增长，其中按揭代理服务在深圳市场份额达30%，排名第一；担保业务在深圳也处于领先水平。?? ?????综上，通过增资扩股进入盛泽担保，对于世联实现规模化增长巩固行业领导地位和完善产业链打造综合服务商，最终实现“中国房地产市场服务的第一选择”的战略愿景都有着重大的战略意义。盛泽担保项目可