城市存量用地研究——以常州市武进区为例.docVIP

精品论文 参考文献 城市存量用地研究——以常州市武进区为例 常州市武进规划与测绘院 摘要：随着城市化进程的不断加快，城市用地不断拓张，造成城市规模过大、土地利用不集约等问题，本文以常州市武进区为例，通过相关调研，存量用地如何利用和发展做了一些探讨。 关键词：集约；存量用地；评价模型 1引言 近年来，随着城市化进程的不断加快，城市用地不断拓张。然而这种拓张大多采用一种“摊大饼”的粗放发展模式，造成城市规模过大、用地强度低、公共配套不足等一系列城市化问题，其中以城市用地不节约不集约现象尤为突出。 武进城区经过这么多年的精心建设，整体环境面貌日益改善，交通条件不断优化，但目前武进城区在土地利用上仍存在诸如土地利用粗放、用地结构不合理、工业布局散乱、公建配套不完善等问题。因此需要对现状土地利用情况进行梳理分析，深入研究可利用土地的资源整合、空间布局等，探索土地节约集约利用方式，促进产业转型升级，实现中心城区土地的可持续利用。 2 用地普查 首先进行用地现状分析，为了更加细致地调研武进中心城区范围内现状用地情况，首先将用地划分为基本单元进行调研。其次对照《常州市武进区土地利用总体规划》（2006-2020）成果，了解有条件建设区土地属性。将用地细分为三部分：保留用地、城市控制用地（规划确定为城市道路、水系、绿化、市政基础设施和公共服务设施建设的用地）以及可利用土地。 3建立土地模型评价体系 3.1发展趋势 目前，对于城市用地潜力的综合评价方法逐步由“定性研究” 向“定量研究”转变，通过合理的因子选择，科学预测未来土地开发趋势。国内众多城市（深圳、南京、无锡）已经开始运用GIS手段在城市用地开发诸多方面进行量化研究。 3.2评价体系 考虑到研究范围内规划用地主要以居住、商业、办公、公共服务等三产功能为主，大多为经营性用地，结合本次研究的意图，综合从经济、区位、配套、环境等方面选择评价因子，主要分为两类： 内部因子：拆迁成本（建筑成本+土地成本）、出让收益 外部因子：区域辐射影响、设施完备程度、环境综合效益 3.2.1内部因子 ① 建筑成本——建筑面积 通过对研究范围内现状各用地权属单位进行普查，对照地形进行建筑面积分类统计，主要包括住宅建筑面积（成套商品房、民房等）、非住宅建筑面积（工业、仓储等），各类建筑面积越高，相对拆迁成本越高。 ② 建筑成本——建筑质量 对研究范围内现状建筑质量进行评定，分为好，一般，差，建筑质量越好，相对拆迁成本越高。 ③ 土地成本——用地组成 对照《常州市武进区土地利用总体规划》（2006-2020），对可利用地块现状用地结构进行梳理分析，统计各个地块国有土地、集体土地、村基地、农用地等各类用地的面积及比例，该指标决定土地使用成本。 ④ 出让收益——出让地价 依据《常州市武中分区控制性详细规划》（2011）界定的各地块用地性质，参考发改局经营性用地出让指导价分区图，并结合2008-2013武进区实际招拍挂成交价汇总资料，确定各地块未来预期的土地出让价。 ⑤ 出让收益——用地面积 对所划分的可利用土地各地块用地面积进行计算，分析未来可以出让的用地范围。 3.2.2外部因子 ① 区域辐射影响——综合区位、② 设施完备程度——道路交通、③ 设施完备程度——教育设施、④ 设施完备程度——医疗卫生、⑤ 设施完备程度——文体设施、⑥ 设施完备程度——商业服务、⑦ 环境综合效益——公园绿地、⑧ 环境综合效益——环境品质。 3.2.3权重系数 由于各个因子对地块开发的影响程度不同，需要界定哪些作为主要因子，哪些作为次要因子，有侧重点地进行定量研究。本次研究主要从城市经营角度出发，借鉴其他城市相关先进经验，结合武进城区历年土地出让和建设实际情况，最终选择以“成本—收益”为主因子建立土地量化分析模型，对可利用土地开发成熟度进行量化分析。 3.2.4综合得分 各类影响因子满分为10分，采用分级评分（区级、街道级、社区级三级）的原则，按照各因子不同特性，其得分采用线型衰减、指数衰减、无衰减三种衰减模式进行分段量化打分，按因子权重系数累计得出综合得分。 计算公式：综合得分=sum;（因子评价分times;权重系数） 单个地块得分分值越高，说明地块开发难