“三旧”改造可行性分析——以东莞市清溪镇银河市场改造项目为例.docVIP

精品论文 参考文献 “三旧”改造可行性分析——以东莞市清溪镇银河市场改造项目为例 庄健1 周鸽2 1. 东莞市吉规城市规划设计咨询有限公司 广东东莞 523000 ；2.广州名阳建筑设计有限公司 广东广州 510000 摘要：改革开放以来，广东经济社会发展取得巨大成就，以东莞市为例，通过“以地生财”、“三来一补”的方式大力发展加工贸易，大量兴建工业厂房，形成“村村点火，户户冒烟”局面，快速完成了早期资本积累。但在经济发展过程中，“小、低、散”的村镇工业园消耗了大量土地资源，新增建设用地已接近枯竭，粗放式的土地利用模式已不适合当前发展。基于现实土地资源困境和二次工业化的发展要求，结合珠江三角洲地区广州、深圳、佛山、东莞丰富的实践经验，广东省委省政府提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 ，对于破解广东发展困境，保证广东的可持续发展提供了较为明确的指引。 关键词：三旧 可行性 博弈 一：“三旧”基本概念 “三旧”改造最早在佛山市推行，2007年,《佛山市人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村居改造的决定》中提出“三旧”概念；2009年8月广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 出台，标志着“三旧”改造政策在广东省正式实施；推行至今，由各地市政府相应发展完善，并相应出台各类地方管理规定，形成常态化、合理化改造。“三旧”改造是指针对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的改造，为广东省特有的土地改造模式；是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现代城市的必然要求。 二、“三旧”改造现状情况 改革开放以来，广东经济社会发展取得巨大成就，以东莞市为例，通过“以地生财”、“三来一补”的方式大力发展加工贸易，大量兴建工业厂房，形成“村村点火，户户冒烟”局面，快速完成了早期资本积累。但在经济发展过程中，“小、低、散”的村镇工业园消耗了大量土地资源，新增建设用地已接近枯竭，粗放式的土地利用模式已不适合当前发展。基于现实土地资源困境和二次工业化的发展要求，结合珠江三角洲地区广州、深圳、佛山、东莞丰富的实践经验，广东省委省政府提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》 ，对于破解广东发展困境，保证广东的可持续发展提供了较为明确的指引。 以东莞市为例，根据《东莞市城市总体规划(2016-2030)》要求，东莞市未来15年的发展目标定位为“国际制造名城，现代生态都市”，为实现这一目标，必须坚持“东莞智造”，积极吸纳高科技公司进驻，利用“腾笼换鸟”政策，置换出劳动密集型的制造业工厂，淘汰一批高能耗、高污染的低端制造业，已期达到产业升级转型的目的。但实际情况为，在经济形势整体下行的当下，大部分低端制造工厂不愿意也无法搬迁转移，改造动力严重不足，产业转型受阻。 三、“三旧”改造可行性分析 在目前“三旧”改造项目具体操作上，大多采用“政府引领、市场改造”的形式，即政府出政策，集体（使用单位）出地，市场出钱。按“谁投资，谁受益”的原则，采用“一地一策”的方案，鼓励各种改造模式并进。包括政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造和原土地权利人自行改造等四种类型，为吸引更多社会力量参与创造了制度条件。但现阶段因“三旧”改造项目涉及面广，开发周期长、所需资金量大，且容易引发社会不稳定因素，市场对“三旧”改造热情不高，进度较为缓慢。 “三旧”改造是建立在土地产权基础上的，是对现状“熟地”进行二次开发的行为。现阶段，土地产权主要集中在政府和村民集体手中，而社会力量（即开发商）资金量充足，对优质项目需求较大。“三旧”改造可行性，其实可以简化为政府、村民集体（土地使用权人）和开发商之间的三方博弈，多方面协同，结合自身发展诉求，最终形成共识。 表一：“三旧”改造博弈方及利益诉求 博弈方 具体代表 利益诉求 政府 促进城市和谐、提升城市综合品质，加大本级财政收入