陈志豪：看好未来中国工业地产.docVIP

陈志豪：看好未来中国工业地产 2007年是中国工业地产走向成熟的关键一年，同时很多新的问题和特点也开始出现。各大媒体都报道说中国工业地产形式一片大好，事实是否真的如此？步入2008，中国工业地产的前景究竟如何？ 本刊就这些问题采访了广州昊信集团董事长陈志豪。 回顾与展望 中国工业地产：2007年中国工业地产总体上有什么特点？ 陈志豪：归结起来，大概有以下几点： 第一， 工业用地价格和工业物业租赁价格持续上涨，但涨幅放慢且趋于平稳。 第二， 国内外资本继续热捧工业地产。像腾飞、丰树、普洛斯、中粮、G空港、复地等2007年在工业地产方面都有不错的表现。 第三， 高科技产业园、商务园区、仓储物流地产需求强劲。且这个特点在全国范围内都表现的很明显。 第四， 国家出台的与工业地产相关的政策较多，更好的规范了工业地产市场。 第五， 内地特别是中西部一线省会城市的工业地产开始发力，而且起点较高，其产业化趋势十分明显。 第六， 工业地产逐渐开始由土地运作转向资本运作。 中国工业地产：2008年或以后中国工业地产的发展趋势如何？有哪些特点。 陈志豪：我们看好未来中国的工业地产市场。应该说中国目前的工业地产市场处在初步成型的阶段，其发展空间还很大。 第一， 从2007年的趋势看，由于地价上涨等因素影响，未来中国工业地产投资的收益率会有所下降。 第二， 整体工业物业租赁价格和资产值稳中略有上升。 第三， 由于沿海地区的产业升级和内地城市标准厂房的投资迅速增加，会导致全国的厂房空置率上升。 第四， 由于房地产市场来自市场、土地的竞争和政策的压力，国内外资本会加速转向工业地产投资。 第五， 大型垮国公司和国内大企业自建厂房将成为内地工业地产投资的主流。高科技产业园、商务园区、物流仓储类工业物业继续走俏。 第六， 内地工业地产市场继续快速发展并逐渐成型，特别是总部经济的快速发展以及中小企业的投资需求将促使二三级城市的工业地产有不错的发展。 政策规范市场 中国工业地产：2006年和2007年工业用地相关政策频繁出台，那么这些政策具体会对工业地产的发展产生什么样的影响。例如：工业用地招拍挂，打击以租代征、最低限价、收回地方政府的土地审批权等。 陈志豪：国家出台这些政策，总体来讲会对工业地产的发展产生两个影响。一是工业地产的投资开发成本上升，也会致使工业物体业价格的上涨；二是更加规范了工业地产市场，使工业物业的开发和运营更加符合国家产业升级的需求。 中国工业地产：那这些政策会对工业地产的发展产生负面影响吗？ 陈志豪：不会。打击以租代征、通过招拍挂将工业用地推入市场交易，能够保证公平和效率。土地价格的上涨对高端物业和专业化的工业地产投资公司并不会产生什么影响，那些通过以租代征建起来的工业园、厂房和没有牌证的工业物业可能会受到很大的冲击。 外资的冲击 中国工业地产：2007年丰树、腾飞集团、普洛斯、AMB这些国外的工业地产巨头纷纷高调进军中国的工业地产市场。是什么原因促使他们有那么高的投资热情？ 陈志豪：当然是巨大的利润空间和发展空间。相中国工业地产的投资汇报率是比较高的，能够达到10%～15%。因为中国制造业的迅速崛起和中国经济的持续快速增长，也使得投资回报率不但较高而且稳定。我们注意到外资在中国投资的基本上都是物流业和高科技产业园，这些都是中国未来很长一段时间需求十分强劲的物业。这也说明外资在投资决策上比较科学、理性。 中国工业地产：在未来外资会不会更大规模的入主中国的工业地产？ 陈志豪：会有这种趋势，但在感觉上不会那么明显。工业地产投资不同于房地产，房地产热的时候外资可能蜂拥而入，大肆炒作。工业地产投资必须要根据国家的宏观经济政策，产业政策来确定投资哪些项目比较好，什么时候进入比较好，需要很理性的决策。另外工业地产投资的资本规模大，回收周期长，一般的企业不具备这个投资实力。如果外资能够选择符合中国产业经济政策的项目，还能够依托自身优势吸引国外那些高科技、高附加值、环保、节能的企业进入中国，那么这个项目会得到政府的支持，整个过程也会顺利很多。 中国工业地产：依据房地产投资的经验，国家在政策方面对外商投资中国工业地产有没有什么限制，亦或以后会不会出台政策来限制？ 陈志豪：在工业地产方面没有什么限制。实际上国家出台一系列限制工业地产政策反而正是对外资的推动力。中国工业地产项目开始强制严审，土地资源使用批租开始从公开到公正，从公正到公平的市场化运作，这让他们看到中国工业投资开始走向成熟，从管理到运作、从投资到开发，越来越接近发达地区的运作理念和手段，在这种环境下中国工业投资会有一个健康发展的前景，会慢慢释放出工业地产其巨大的潜能和财富。 日前国家发改委和商务部今日联合颁布的《外商投资产业指导目录》，对外商投资住宅房地产进行了一定的限制，反而会促使外资转向投资工业地产