UPCS-2009万裕龙庭水岸市场项目投资背景分析.pptVIP

从房地产发展趋势看，房地产市场周期波动非常明显，目前市场进入快速发展期；整体来看，市场波动周期时间明显减少，市场发展不断成熟 市场盘整期 （2008） 为保障经济增长、振兴房地产市场，2008年下半年国家出台了一系列以放松和鼓励为主的利好政策，房地产市场信心逐步恢复，需求量急剧增长 2008年下半年中央及地方一系列扩大内需、保障经济增长、振兴房地产市场的宏观政策出台 中央、地方政策陆续出台一保一控，步入降息通道 落实适度宽松的货币政策，释放银行存量资金，支持房企合理贷款需求 5次降息、降低首付、放宽二套房贷 降低契税及营业税标准，降低房地产交易成本 9.27新政20条、省十条市五条 09年来房产相关政策主要延续08年政策，但随着需求的增长和房价的快速上涨，国家对政策的收紧也日渐端倪，目前二套房贷政策的收紧将对投资及部分改善性置业需求带来抑制 09年来南京土地成交面积与往年相比有明显下滑，地块平均面积的减少一方面是受商业办公用地的增多所致，另一方面是受政府政策控制所致 2009年至今南京土地市场流标率大幅下降，溢价成交、地王再度重现 分月来看，进入6月后南京土地成交数量明显增多，在年初供地计划的影响下，下半年南京土地供应将大幅增加 09年来南京土地成交主要集中在江宁、河西、江北区域 09年1-9月成交量（755.95万㎡）远超过去年一年成交量（461.79万㎡），而新增供应量仅为去年的62.34%，从成交情况看，近期南京住宅成交量有持续下滑的趋势 分板块来看，今年1-89月南京新增住宅供应主要分布在浦口、江宁、河西等区域，从成交情况看，江宁成交量最大，其次是浦口、河西 1-9月主城住宅成交量大幅回升，其中河西、城北表现尤为突出，主城成交量的攀升对南京住宅整体成交价格起到了一定的拉升作用 随着待售房源的快速减少和月成交量的激增，南京住宅供求关系变化明显，目前南京可售房源数量有限 09年来南京房价上涨较快，近期抢购现象频出，分片区来看，除仙林外其余各区房价上涨均较快 江宁区共分为八大片区，目前除滨江-谷里暂未在售项目外其余均有在售项目 2008年江宁住宅供应和销售面积呈双降走势，其中供应面积为07年的79.6%，而销售面积仅为44.2%，09年初楼市刚性需求释放，市场成交量迅速上升，而供应量明显不足 东山镇和三山百家湖片区是江宁住宅供应的主要区域，从销售看，两大板块同样排在前列。而从供销比上看，三山百家湖、科学园供销情况最佳 2008-2009年9月江宁住宅供应以120-144㎡居多，其次是80-100㎡产品，从销售情况看，09年来120-144平米的功能型住宅产品需求最为旺盛 对于江宁这一郊区板块而言，整体成交量的提升离不开价格的持续调整，09年上半年来江宁整体住宅销售价格持续攀升 目前本案所在科学园片区住宅价格与其它板块相比略显偏低，区域正处于发展阶段 与江宁各片区相比，科学园片区未来具有良好的自然、人文、交通、生活配套等资源，发展潜力较大 小结 截至8月底，南京总体商品房供需比为0.45：1（不含郊县），与前期相比，比例持续下降，说明南京整体仍以去化存量为主。 根据统计，全市八大板块包括都市圈，共有40家楼盘计划在10月份新推房源，其中有8家楼盘是首次对外公开。 2009年成交量的攀升主要是受刚性需求带动，目前随着刚性需求的日渐减弱和价格的非理性增长带来的购房抗性，南京住宅需求量可能不断回落。 2007年，长江路九号开盘破2万； 2009年8月金鼎湾售价已达2.7元/平方米，逼近3万元大关； 2009年10月长江路九号均价3万元/平方米。 未来随着城中土地资源的日渐稀缺，住宅产品稀缺性将非常明显，城中住宅必然会逐步上涨，3万、4万、5万元/平方米产品将逐渐出现。 区域竞争：本案地处科学园板块，区域楼盘是本案未来面临最直接的竞争对手 同质竞争：地铁一号线南沿线的施工给江宁住宅发展带来了机遇，目前江宁沿地铁周边分布有众多楼盘与本案形成一定的同质竞争 分流竞争：东山片区及九龙湖片区与科学园相邻，在售项目可能会对本案带来一定的分流竞争 竞争市场界定 09年来科学园板块新房源上市较少，板块快速消化08年存量房源，随着可售房源的减少，板块住宅月销售量也开始下降，目前区域急需新房源上市。 与08年相比，09年来板块销售情况大幅改善，但价格增长并不明显 区域内在售普通住宅楼盘仅5席，目前推出房源大多已售出，但后续供应量依然较大 项目目前推出房源已全部售出，从推出房源情况看，产品户型设计较为经济 从项目供销情况看，中小面积产品去化较佳 一期房源剩余少量，二期为别墅产品 江宁地铁一号南延线周边楼盘 科学园区域外地铁同质竞争项目： 名嘉佳园 左邻右里 金王府 江宁1号 怡湖华庭 21世纪国际公寓 武夷绿洲 上半年火热的楼市消化了地铁沿线大量可售