2012福州新光皇庭水岸整体营销策划方案(改).ppt

A.销售管理办公室—作为销售管理、内业管理、合同档案管理、销售会议等 工作的区域； B.项目管理及财务收款办公室—此区域作为贵公司营销部驻场办公室及银行、财务收款使用 （收款室设有银行要求的防盗门等）； C.更衣室及储藏室—此区域作为售楼处工作人员更衣使用，同时可兼作存放物料等; D.会议室（影音室）—此区域作为辅助项目销售，并且进一步增进客户对项目整体了解的程度。 售楼处区域功能划分 迎宾形象区： 门前设置一个迎宾台，正对大门为大型沙盘，沙盘分为区域沙盘和项目沙盘，用以迎宾接待及项目形象展示； 讲解展示区： 接待洽谈区： V I P 区： 办 公 区 用来作为沙盘模型、户型模型、销控板、资料架等销售道具的展示区域； 用来作为洽谈接待的区域，强调周边的无干扰性； 用来作为洽谈重点客户的服务专区，提升售楼处品味与档次； 注：背景音乐要贯穿售楼处每个空间（包括洗手间），给人以放松、舒适、温馨的感觉。 样板房展示 针对户型同质化严重的问题，通过不同的样板房装修方式来引导; 完美展示、强调体验——样板间展示 方案一：售楼部二层样板间 方案二：售楼部旁样板公园 看房通道展示（如采用样板公园） 看楼通道的包装直接影响着客户看楼的感受，建议注重细节，包装的富有品质感，考虑背景音乐等 功能： 指示、安全、产品品质体验 要求：整洁、细节、尊贵 完美展示、强调体验——主场展示攻略 利用硬件展示本项目的品质，建议采用高标准的硬件设施，如隔音楼板、高速电梯、欧洲标准环保铝窗、欧洲标准五防户外门等； 工程样板及科技展示 完美展示、强调体验——主场展示攻略 完美展示、强调体验——三本图册 精装修杂志楼书 科技智能化杂志楼书 项目楼书 营销执行 Part 8 2013年 9月 12月 2014年1月 …… 营销目标 第一批产品推出 营销节点 第二批产品推出 现场配合 营销动作 推售动作 楼处开放、销售道具、物料等到位 产品说明会 开盘前1个月样板房开放 看房团活动 派报拓客 中原内部资源联动 大型开盘活动 客户储备1500组 开盘爆点 客户储备1500组 开盘爆点 持续销售 看房团活动 老带新活动 圈层活动 第一批推出1、2号楼，完成80%消化率后再行推售 第二期推出3、4号楼，完成80%消化率后，本年度任务完成 销售实现 销售率80% 销售率80% 营销总控图 推广主题 市中心·地标级科技住宅 科技住宅，创领新生活 十大领先科技，比肩国际 储备2500组客户，认筹500组客户 5月1日 9月 6月 营销中心正式开放 启动诚意预约 通过认筹进行筛客， 引导意向 精装、科技博览会 正式开盘 目标 4月全面启动推广，网络舆论主动跟进，结合低成本短信轰炸，短期内迅速形成关注 线上推广 重要营销节点举办活动，利用明星和名人效应进行造势，认筹期结合高端圈层活动及暖场活动保持项目热度 线下推广 启动诚意预约： 交付5万，开盘优惠2% 销售策略 4月启动外拓，销售员到达乡镇进行派单宣传，结合飞艇宣传，迅速引起关注 营销动作 4月 线上、线下推广全面进行 7月 样板房开放活动 推广节奏排期 常规推广＋针对性推广 根据项目整体定位结论，从客户导向入手，依据客户细分进行针对性推广，以期获得最快速高效的推广效果，同时辅以各种常规推广渠道作为长效推广。多种推广方式组合叠加，最大限度覆盖目标客群； 既要确保既定销售任务的完成，又要兼顾开发商品牌的同步建立，则必须采取常规推广与针对性推广并举的双保险。 推广总则 推广媒介 常规推广 针对性推广 报纸 户外 车体 工地围挡 电视 广播 论坛 看房团 房地产网站 项目网站 公司网站 皇庭骏景项目巡展 企业拜访 团购客户 企业内刊 业内推广 网络推广 定向推广 社区巡展 媒体宣传 现场接待 推广媒介 类型 方式 对象 渠道与手段 高效推广 事件营销与活动营销 首先针对区域认同客户、业内人士等资源性客户，而后逐步扩充 系列论坛、产品推介会、开盘活动、老带新活动、年底答谢会，等。 网络营销 主要针对具有e时代特征的购买人群 网上虚拟售楼处展示、项目论坛、网站广告等。 定向营销 针对企事业单位的意向客户 社区巡展、大客户上门拜访、DM直邮等； 体验营销 针对到访的意向客户 现场售楼处与样板间、示范区 长效推广 户外宣传 过客及访客 T牌、楼体、车体、围挡、导引系统（路牌、道旗等） 媒体宣传 针对大众客群 报纸、杂志、广播，等。 数据库营销 中原资源性客户 短信、直邮 辅助推广 展会 各县区的意向客户 房展会 推广方式 通过业内看房团的口碑，扩大项目影响力，提高项目整体认知度 通过与媒体合作，启动看房团活动，以车代步方便快捷方