2008年上海松江洞泾合生国际花园策略思考.pdfVIP

合生国际花园策略思考 2008年4月 市场理解 1、自2006年６月１日起，别墅土地供应被全面叫停，别墅物业的稀缺性和珍贵性日趋凸现，促进了 别墅项目的开发和销售速度，并带动别墅价格的一路上扬 2、自2006年6月1日起，新审批、新开工的商品住房总面积中，建筑面积90平方米以下住房（含经济 适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。该条例的出台主要调控上海房地产市场未来的供应结 构，别墅项目作为大面积类产品，其稀缺性在近两年的供应中得到进一步的体现。 3、预计08年的宏观调控仍以紧缩银根为主论调，提高存款准备金率及加息可能性比较大，同时落实 近三年的房产政策。 4、经过2年的开发，别墅用地储备不足，未来别墅供应将进一步减少，别墅的抗风险能力增强 5、别墅品质提升，未来销售方式将以定向、窄众为主。 6、从开发定位看，全市新增别墅正从奢华走向经济型，即面积从偏大到适中，功能齐全，建筑要精 雕细刻。别墅的宜居性将成为新开发别墅住宅的一大发展趋势。 宏观调控使别墅物业在未来的供应市场显得弥足珍贵 区域分析 1、该板块的形成，完全依托与城市交通的发展。 本案距离嘉金高速莘砖公路 匝道口仅300米，嘉金高速是 速 高 金 嘉 沪青平高速 路 公 金 嘉 沟通东西向的A11（沪宁）、 A9（沪青平）、A8（沪杭） 9号线 及A4（莘奉线）四条高速公 泗泾站 路南北向快速联络线，自驾 车可通过沪青平高速和沪杭 距3.8KM 高速进入市区；轨道9号线虽 匝道口 距300M 已建成通车，但本案到洞泾 洞泾站 距3.8KM 站或泗泾站需3.8KM，受轨道 本案 交通辐射能级较弱。 沪杭高速 区域分析 2、区域内自身配套不齐全，10分钟生活圈内配套齐全。 本案离洞径镇约1.7公里，可依靠长 兴路直达，但洞泾商业生活配套档 宋庆龄幼儿园 10分钟生活圈 次较低，不能满足别墅类客户较高 的生活需求。 泗泾商业中心 但是本案距离泗泾镇商业中心约2公 里，泗泾商业发达，配套齐全，能 松江中 满足客户更丰富的生活需求。 大润发 心医院 项目周边商业配套的缺乏为本案的 本案 易初莲花 商业提供良好的市场机会。 沪杭高速 区域分析 3、板块知名度低，定位不明确。 目前区域别墅氛围尚在形成中，由 保利十二橡树庄园 （已交房） 于市场缺乏足够的供应，可售量仅 余保利十二橡树庄园4套独立别 墅，因此消费者对洞泾别墅市场的 认知度有限；