2010伟业优秀项目案例征集大赛―沿海赛洛城（营销篇）.ppt

营销成果关键点 第 * 页 前期对区域价值的开发与项目价值的挖掘至关重要 首次公开亮相成功建立市场知名度 潮式营销，掀起阶段性高潮，确保了项目市场热度 低总价优势，规避竞争 首战成功 营销成果关键点 第 * 页 “美利山”二次营销对项目品牌价值的强化 样板示范区对产品价值的展示 持续保持北京东部大盘地位，引发标杆效应 长期保养老客户对项目口碑的传播 完美升级 第 * 页 项目营销体系综述 项目营销成功关键点 归纳总结 沿海赛洛城营销体系案例 第 * 页 第 * 页 营销体系 案例列举 —— 沿海·赛洛城 所处环境 核心结论—— 市场：整体稳定，价格呈现阶段上扬趋势 （05年产品、配套、位置的威胁，08年后半年市场低落的威胁） 客户：以青年新贵阶层为主，由小康家庭向富贵家庭的不断升级 产品：以中小户型产品为主，产品由45㎡—250㎡逐步提升 竞品：竞品从性价比竞争向主流产品品质升级，威胁由配套转为总价竞争 采用策略 核心结论 营销策略：高调入市、保持总价优势，突出美式大盘原创性生活社区 推广策略：活动、事件营销为主、户外拦截、突出体验性与互动性、利用环境保养客户 销售策略：丰富产品线组合、多频次小步快跑、强化老带新 归纳总结 第 * 页 第 * 页 营销进程 案例列举 —— 沿海·赛洛城 重点手段 核心结论（详见附件） 手段一：潮式营销理论，利用事件，掀起阶段性营销高潮 手段二：持续低总价，放盘小步快跑、老带新 手段三：“做一个全新的项目”，刺激市场对项目的新鲜感，实现完美升级 取得成果 核心结论 价格 ：由较低的入市售价逐步提升为区域较高售价项目 销售额 ：每年销售额任务均完成，并持续保持区域市场领袖地位 去化量 ；去化量达基本达到 80%以上，消化速度平稳、快速 形象 :从小户型社区逐步提升为北京东部知名综合性大盘，开发商名气、实力大增，并确立沿海赛洛城项目品牌地位 归纳总结 感谢观赏 偉 業 顧 問 ?2010 B.A.Consulting. * * * * * * * * * 世界知名企业项目推介 重点手段——审时度势，灵活推售 本着“低开高走，拉开差价、跳跃增长”的价格策略，结合对各地块的优劣分析—— 推盘顺序为 ：A区—— B区——D区）——C区 推盘策略为 ： 在各区内依然采用先劣后优的策略，同时加快放盘频率，实现价格跳跃增长！ C1 C1R C2 C3 C8 C9 C10 C11 C12 C15 C14 C13 C5 C4 C7 C6 C16 C17 C19 C18 C21 C22 C20 C23 C24 C25 C26 C28 C27 C区 08年5月(暂定) 套数：349套 主力户型：135㎡三居 B区 08年1月、2月 套数:423套 主力户型：135㎡三居 A区 07年12月 套数：358套 主力户型：135㎡三居 D区 08年3月 套数：340套 主力户型：135㎡三居 重点手段——审时度势，灵活推售 08.2 08.3 08.1 07.12 蓄势筹备期 火爆开盘期 强势营销期 精准营销期 08.4 07.11 决胜营销期 推广线 主题：东四环财富主板，演绎纽约东区传奇 主题：美利山崛起东四环，东四环大盘出击 主题：2000套主流户型，新上市 主题：美利山的美利坚故事 客户线 认可美式生活方式客户 CBD/地缘客户 沿海品牌客户， CBD周边 地缘客户/外埠客户 追求美式时尚生活的客户 地缘及外扩客户/外埠客户 具有美国情节的客户 地缘及外扩客户/外埠客户 项目跟风客户 地缘客户/外埠客户/外籍客户 闪击战略综述 配合线 售楼处整改完成 样板间开放 景观绿化带展现 2A地块全部取得预售证 产品线 A3区 套数：196套 B1、B2区 套数：401套 B3区 套数：210套 D1、D2区 套数：343套 A1、A2区 套数：249套 推售线 销售率：85% 完成销售额：2.5亿 销售率：60% 完成销售额：3.6亿 销售率：30% 完成销售额：1.02亿 销售率：30% 完成销售额：1.6亿 认购率：65% 完成认购额：2.1亿 开盘 均价:15800元/㎡ 均价:12800元／㎡ 均价:13800元/㎡ 均价:14800元/㎡ 均价:14800元/㎡ 2.1亿 4.6亿 8.2亿 9.22亿 10.82亿 重点手段——审时度势，灵活推售 手段一：小户型转大产品 手段二：大户型转小LOFT 重点手段——审时度势，灵活推售 背景： 08年5月，市场成交量价齐跌，观望气氛凝结，大势悲观， 美利山大户型推售遇冷； 各大品牌开发