2009广州保利石楼项目营销策划报告.ppt

项目印象1：广州新城亚运板块/番禺非热点区域石楼 区位：广州市番禺区石楼镇镇政府对面 广州新城亚运板块 项目周边配套： 生活配套：民润超级市场、润联超级市场、 得宝超级市场、石楼市场、海鲜干货品 教育配套：石楼中心幼儿园、中心小学、 石楼一中、二中、海鸥中学 交通：未来二条地铁线离项目较近。目前主 要是四号线的石基站，但与本项目仍有一定 距离。 项目印象2：中小规模/中小户型/现代风格多层电梯洋房 项目印象3：07年高价拿地，要求至少6500元/平米才能保本 中心园林、售 楼处到位 针对开发商提出的问题，本次报告主要解决以下问题： 1、保利首次进入番禺市场，面对陌生市场，客户是谁？ 2、如何从竞争中突围，实现高价？ 3、本项目的形象定位，案名确定？ 4、系统的营销解决方案？ 整体市场表现——09年市场成交量回暖信号明显，其中番禺的表现的尤其突出。 2009年1-3月成交面积前三位的是番禺、白云、花都。可以看到，除黄埔区外，各区的成交量同比均有所增长，特别是外围区域的番禺、花都成交面积大幅回升是全市成交回暖的主要动力。 整体市场表现——价格经08年的大幅调整后，外围的一线区域价格稳定在6000-8000元左右，其中番禺的价格略高 从2009年一季度各区商品住宅成交均价同比增减看，中心区的成交均价坚挺，外围区 域下调幅度较大。其中传统老城区的荔湾、越秀和海珠区的成交均价同比有所上升，天河 区则有轻微下降； 其余各区的商品住宅成交均价同比下降幅度较大，黄埔、番禺、花都、南沙和罗岗区 商品住宅成交均价同比降幅在20%-45%之间，其中罗岗区成交均价降幅大主要受限价房成 交增多的影响。 作为刚性需求旺盛的番禺，其客户按区域特征来看进行分类： 广州系客户 广州系客户——广州南部区域客户从数量上来看，常住人口约250-300万，数量大 海珠区：位于广州市中部，面积90.45平方公里，常住人口143.8万人。龙沙（中国）投资有限公司、宝钢广东钢铁集团、广州索迪斯管理服务有限公司（世界500强投资）、保利房地产（集团）股份有限公司和广东振威国展展览有限公司等180多家现代服务业和总部企业落户琶洲地区。就业人口61.4万人 广州系客户——广州南部区域客户从通勤时间和成本来来看，海珠区到本项目的可能性最高 从天河出发到本项目：时间50分钟以上，费用10元/20元以上 广州系客户——广州南部区域客户尤其是通勤性最佳的琶洲岛集中了大量的新兴写字楼，聚集了新一批的白领，是最可能到本项目的市区客户群 保利国际广场：北塔以会计事务所、金融机构、IT公司 等，南塔以广告、物流、金融、贸易等企业为主。代表 企业如广发基金、一汽大众、中国银行、泉州轻工、迈 科金属进出口集团。 中洲中心：与广州国际会展中心遥相呼应，建筑功能分 展厅、写字楼、商务公寓三部分 中岱国际品牌广场：集会展、餐饮、商务中心、国际重 点采购区及周边酒店、餐饮等配套，成为展览会人流的 必经之地。 广州国际会议展览中心、广州国际采购中心、保利世界 贸易中心等展览、采购、贸易、酒店为一体。 广州系客户——大学城老师客户数量庞大约2.7万老师29万学生，通勤成本低20分钟5元 广州系客户——从可替代的置业区域来看，华南板块和洛溪板块成为客户分流的最大竞争者 选择洛溪板块、华南板块关键因素： 1、交通综合成本最低——经洛溪大桥、新光大桥等大桥、快速路后最先到达的就是这两大板块（洛溪大桥取消小车收费，小车经华南干线走番禺大桥10元，新光大桥5元。） 2、两大板块发展较早，社区较为成熟，价格相对较低。 洛溪板块——距离广州城区最近，片区逐渐成熟，性价比高，但新盘供应越来越少 洛溪板块—— 1、从上世纪90年代开始开 发，经过十几年的发展，生 活配套已经非常成熟； 2、供应越来越少，片区开发 接近尾声； 3、作为最近广州的番禺片 区，成为受到价格挤压的广 州客户的新选择。 华南板块——郊区居家大盘为主，多带装修，价格多在7000-9000元（带装修)，后续存量有限 华南板块—— 1、以超大规模项目为主，是中国大盘时代的试验 田，但片区内缺乏交通配套，没有学校、没有医院、 没有商场； 2、华南板块被定位为“商贸区+CBD区+公共服务 配套区”，同时政府基本不会再有新批的房地产项 目，华南板块将是番禺区今后一段时间的建设重点。 物业类型以小高层、多层物业为主，风格更为广泛，现代风格、欧式风格都有 销售明星：广州雅居乐花园第一季度销售火爆，主推市场主流产品2-3房85-107平米，约7600-7800元均价，送装修 浅山小筑——2房94平米3房85-107平米总价63-80万 首批单位即将在08.12.21推出6栋200多套B1\H1\C1 型，售价7500元/平米，带1000元/平米的装