上海富阳兴力达国际广场项目市场报告.doc

目录 前言 一、项目可行性分析 1.1立地分析 1.1.1环境概述 1.1.2项目现状 1.1.3项目优、劣势分析 1.2项目可行性分析 1.2.1可行性因素 1.2.2风险因素 二、市场分析 2.1上海办公楼市场整体分析 2.2相关市场分析 2.2.1相关市场分布 2.2.2板块分析 2.3区域市场分析 三、项目建议 3.1项目市场定位 3.2项目价格建议 3.3项目客源定位 前言 根据现有规划，本项目属于综合地块，集商业、办公、宾馆、商住于一体。结合项目周边区域属性，区内住宅开发正处于一个高潮期，购房者认可度较高。本报告主要针对商住部分进行详细分析。 一、项目可行性分析 1.1立地分析 1.1.1环境概述 位置 本项目位于普陀区西部，曹安路、真光路交界处，紧邻真北路、沪宁高速公路。根据市政府规划，真北路为中环线西段，是本市继内、外环线后又一环型交通主干道。曹安路-武宁路既是区内东西向进入市区的主干道，又连接沪宁高速公路，交通极为便捷。 基地北邻曹安路，南接欧倍德建材、家饰大卖场。基地西侧为祥和家园、祥和名邸居住区。 环境 生活机能 南望欧倍德建材家居大卖场；邻近麦德龙大卖场和乐购大型超市。 近梅川路欧风休闲街 周边多建材批发市场，如红星美凯龙等。 物业 基地四周多新建住宅小区和在建住宅项目，如祥和家园、祥和名邸、未来窗等，居住环境较佳。 基地北侧、西侧分别为沪宁高速公路高架、中环线真北路高架（在建），视觉感观较差，噪音较大，环境略显不足。 1.1.2项目现状 基地现状 项目建设中，建至三层 技术指标 地块性质：综合性用地 用地面积（万M2） 10 总建筑面积（万M2） 45 其中 办公建筑面积（万M2） 2.9 商业建筑面积（万M2） 19.2 宾馆建筑面积（万M2） 5.4 公寓式办公建筑面积（万M2） 15.6 容积率 4.5 其中本次评估主要为2.5万㎡商办楼（公寓式办公）部分 整体规划 总体布局分为办公、商业、宾馆及商住四大类建筑，又细分为商业广场、汽车城、步行街、影城、酒店、娱乐城及办公楼七大类，形成一个分工不同又相互联系的整体。 项目内产品类型较为丰富，由2幢30F、1幢14F公寓式办公楼、2幢16F宾馆、1幢14纯办公楼、6幢别墅式办公楼、1幢4F、1幢5F商业以及4F整体商业组成。整体商业屋顶设置了2万㎡空中花园。 建筑立面均采用现代简约风格，以体现整个社区的质感。 1.1.3项目优、劣势分析 优势 项目所在区域已有大量新建居住社区形成，地域认可度较高。 具高架、地面交通优势，道路状况良好。 大型商业设施较多，为周边居民提供了必要的生活购物保障。 项目自身规模大，规划较为新颖，具有较强的气势力。项目推出会对市场造成一定的震撼力。 劣势 区域内商务办公认可度较低，客源吸引有难度。 毗邻高架，噪音污染大，环境有待改善。 周边多建材批发市场、大卖场，商业层次不高。 商业部分量体大，招商、经营能否顺利完成，会影响项目办公部分的档次创造。 ——由项目自身条件可知，项目产品偏向商住楼，故应重点考察该类产品市场。 1.2项目可行性分析 根据本项目的地理位置，以及现有的规划，认为本项目存在较大的可行性，但也存在一定的间或风险。 1.2.1可行性因素 本区域邻近普陀区行政中心，依托政府机构，有利于商务氛围的形成。 区域正逐步成为普陀西部的聚居区，区域认可度高。 项目周边交通便利，便于物流。 本项目规划独特极具震撼力，为引爆市场提供了条件。 周边现有多个大型卖场，具较强的人气积聚效应，这对本项目商业用房的经营提供了一定的人流保障。 区域内办公楼、宾馆、公寓式办公产品数量极少，产品的稀有性、唯一性，可吸引有相应需求的客源或投资者。 1.2.2风险因素 项目规划起点较高，产品具较高档次，与周边现有消费层有一定距离。中高消费层数量的有限性，将对本项目整体运营造成较大的风险性。 办公楼市场在本区域尚未形成，办公楼需求者对本区的认可度和接受度具有不确定性，这为本项目办公楼启动带来较大风险。 小户型公寓式办公产品从出现的地域性来看，多集中在市中心地区或轨道交通沿线。从价格上来看，这些产品在各区域内均具有较明显的总价优势。就本案而言，地段与价格优势均不明显，今后本产品推向市场会有一定阻力。 由于两大交通主干道的存在，将会对人流起到一定的阻隔作用。 中央及上海市政府宏观调控力度的加大，将会降低投资客的投资兴趣，从而减少投资客源数量，会对本案造成需求不足。 ——综上所述，本项目商住楼部分的操作重点将在于项目的定位与客源的把握。如能充分利用项目独特、新颖、大气的规划，结合自身规模优势，营造强撼的市场影响力，来吸引各界人士的注意力。 二、市场分析 市场分析思路: 2.1上海办公楼市场整体分析 分析： 96年以来，上海办公楼市