陆家嘴金融中心二期商业策划66P.pptVIP

陆家嘴金融中心二期 ■　项目解读 ■　市场纵览 ■　办公展望 ■　商业思考 ■　车位建议 ■ 案例借鉴 ■　市 场 纵 览 ■ 新增物业品质较高 由于未来陆家嘴写字楼集中供应区域为汇亚大厦及金茂大厦周边，所上市写字楼基本为甲+级。 ■ 未来供应急剧放大 2008年-1010年供应量超过100万平方米（尚不包括竹园的供应量），这一供应量占据目前陆家嘴的60%以上。 ■ 租金走势，整体稳步上扬，产品出现差异 整个陆家嘴由于供应量的急剧放大，空置率略有上升趋势，但新增供应写字楼等级较高，基本为甲+级，拉高了高端物业的租金水平，导致平均租金将呈稳中有升趋势，我们预计年增长率保持5％水平。 但是我们也看到空置率的提高必然会促使一些物业降价，高端物业会分流下一级市场，因此陆家嘴将呈现高端物业继续维持强势，低端物业（包括旧甲级）会出现租金下调、空置率上升。 2010年后，你好出尽，办公市场将出现僵持。 概况 六本木新兴商业区是由森大厦公司与约400多名房地产权者共同开发的。 占地面积约为11.6公顷，总楼面积76万平方米，有2762个停车位。 它以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅， 成为一座综合性设施。 功能分区 ■ Mori Arts Center ■ Grand Hyatt Tokyo ■ Virgin Cinemas Roppongi Hills ■ ShopRestaurants ■ Roppongi Hills ArenaGardens ■ Roppongi Hills Residences ■ Roppongi Hills Mori Tower ■ TV Asahi 主楼 森大厦是主要的办公区域，也是该综合体的最主要部分。高54层，由2-5楼的饭店等商业店铺、7楼～48楼的写字楼、49楼以上的美术馆及会员制俱乐部构成，其中包括由约80家店铺所组成的购物中心“WEST WALK”；设有由完全独立房间的会员制图书馆；会议室的“六本木学术hills”；可以360度“眺望东京市容”的展望台。 艺术中心 MORI艺术中心坐落在MORI大厦的第49层，是六本木文化的中心和象征，包括MORI美术馆、六本木东京观光俱乐部和六本木希尔学院。 Grand Hyatt Tokyo 作为六本木中心的鲜明的里程碑。她以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的生活方式，她配备了2800平米的典礼和会议设施，成为完美的婚姻和社会聚会的场所。 Roppongi Hills Arena Gardens 在六本目大舞台旁边，有大型的公众公园和很多小园林。68000棵树木和灌木营造了一个温馨高贵、四季常青的环境，让每个游客在每个时刻都能感受自然气息。 Roppongi Hills Residences 在风景如画的六本木社区有两栋高层和两栋低层的住宅楼，含有793户豪华住房。这个生活小区设备完善，设计精美，安全舒适。还包括有医院、旅店等硬件配套。 Roppongi Hills Residences Roppongi Hills Mori Tower 高238米的54层 高楼MORI TOWER是该综合社区的主要办公区域，提供了380000平米的办公空间。 Roppongi Hills Mori Tower TV Asahi 原因： 整体补缺\与本区域业态配比,交通状况相吻合 正大广场业态转变后，经营状况有所好转 改变”昼城”现象,导入大量人口 具有国际知名娱乐区相似的条件,即非常靠近或已成 为商务功能区的一部分. 商业思考 总体定位 陆家嘴商务区的商业辅助 上海市的娱乐休闲中心 与外滩遥相呼应的时尚旅游商业 商业思考 业态定位 咖啡 休闲茶座 特色小型超市、干洗店、24小时自助银行、品质书店、工艺作坊等高端生活配套设施 银行营业厅、艺术 展示、高档咖吧 酒吧、美食城、 电影院、百货商 店、时尚/文化展 示、主题娱乐设 施、专卖店、少 量专业卖场如IT 业种 餐饮零售为主 大型娱乐休闲为主 娱乐、休闲、时尚为主 业态 住宅底商 写字楼底商 地下商业 　 商业思考 租金建议 从目前周边市场商铺的租赁情况，综合考虑本项目自身的品质，对商铺租金建议如下（地下商场和办公楼底商均按净租面积计算）： ■ 地下：5-10元/㎡.天? ■ 办公楼底商：4-8元/㎡.天?（以大面积