江门商圈调查报告2012.docVIP

总述江门全市的消费力——社会商品零售总额与中山相近，超过珠海，然而市场的活跃程度与对外地商家的吸引力远远不中山、珠海，这主要源于江门的市场消费力过于分散于五邑各地，而蓬江区作为商业、金融中心，还未能充分发挥对五邑地区强有力的辐射作用。随着人消费水平的提高各种新商业业态不断涌现零售商业正在蓬勃发展中。作为江门五邑的首府江海区是江门制造业基地高新技术开发区坐落在境内 “江门的城市形态是带状的。”追随江门市区的商业版图变化轨迹，可以看到江门城市空间扩展步伐留下的印记。位于江门老城区长堤路段的长堤风貌街，是江门城建之始所在地，也是江门最早形成的传统商圈，以及上世纪四五十年代的江门最为繁华的地方。中西融合的骑楼建筑风格是江门开埠百年以来的历史沉积，也是那时繁华的见证。 随后，长堤风貌街的两端，延伸出两个商业旺地，西端是常安步行街，东端即是1975年建成通车的蓬江大桥的一桥两岸。后来常安步行街的商业价值慢慢被发现和开发，成为那时江门人购物、旅游、休闲的最佳选择地到了上世纪八九十年代，常安步行街的商业发展空间已经显得十分有限，江门的商圈也缓慢地向北拉伸，逐渐形成了以五邑城——地王广场——景腾广场为轴线的商圈。在蓬江大桥西侧，港口路、东华路、江华路、水南路等商业街逐渐发展起来。 江门的商业中心进一步拉伸到北新区一带，是2000年后开始形成的，并迅速发展起来。这个商业中心确立的最大推动者就是益华百货。益华百货作为江门第一家City Mall概念的大型购物商场，改变了江门人的消费模式和观念，也成为江门商业最为繁盛的地方。以益华为中心、1000米为半径的商业圈里，集中了益华百货、金凯悦酒店、卜蜂莲花、新之城、丽宫酒店、双龙广场，还有即将进驻的乐购和正佳百货等多个大型商业业态，以及江门市区绝无仅有的两大绿肺——五邑大学和东湖公园，北部还靠着五邑华侨广场和多个高档住宅区。 ：位于江门市中心，从上世纪七八十年代至今，这里一直是江门市民休闲购物的首选地之一，也是江门最早形成的传统商圈。包括常安路步行街、五邑城、地王广场长堤风貌街、等2万多平方米，楼高五层，地下一层。 楼层布局： 4/5F 地王潮尚街、地王钱柜KTV、大地数字影院、奇绩发艺； 3 F 游艺城、元气回转寿司、动漫精品、数码产品、美容美发； 2 F 大昌超市、第三频道西餐厅、休闲服饰、女士服装、时尚皮具； 1 F 屈臣氏、真功夫餐厅、品牌店、皮鞋皮具、化妆品、钟表、珠宝首饰； -1 F 潮流服饰、美容美甲（格仔铺模式，使用面积6㎡-20㎡） 主要品牌包括屈臣氏、真功夫、大地数字影院、大昌超市、欢乐新天地、钱柜KTV、第三频道西餐厅等主力店和耐克、阿迪达斯、乔丹、鸿星尔克、安踏、百丽、达芙妮、鞋柜、六福、金至尊、中国黄金、嘉乐祥、DHC、家美乐、李宁、班尼路、以纯、森马、美特斯邦威、堡狮龙、KAPPA、安莉芳、西铁城等。日均接纳顾客近2万人次，已成为五邑地区客流密度最高的商场之一。 楼层 销售情况 业主情况 租金单价（建面） 进场费 转让费 负一层 全部出售 业主自行出租收取租金或自营 130-160元∕㎡ 250元∕㎡ 3-5万 一层 无 　 220-300元∕㎡ 350元∕㎡ 10-30万 二层 出售50%左右 出售部分业主主体为商场返租模式，个别自营。 110-130元∕㎡ 300元∕㎡ 3-10万 三层 无 　 80-90元∕㎡ 300元∕㎡ 2-5万 四层 无 　 60-70元∕㎡ 250元∕㎡ 　 全场合同3年期，租金月付，押金为两个月的租金，即押二交一，公摊系数45%，租金合同期内年递增5%，管理费目前全场统一按照30元/㎡（建面）收取。 2、文华广场韩国城 由文华集团投资改造的原金蓝海商业城项目，定位集饮食、娱乐、文化、购物于一体得韩国潮流主题商场。 租金（元/㎡，建面） 公摊系数 管理费（建面） 押金 进场费 合同期限 费用交付 一层 均价300 50% 25∕㎡ 两个月租金 无 三年 租金按年收取，今年是第一年，入驻商户按5折优惠，次年的优惠政策待定。管理费每月预付。 二层 均价180 50% 25∕㎡ 两个月租金 无 三年 3、象溪商城 作为近期开业的商业项目，从位置和业态定位上考虑象溪商城对我们是一个参考范例，但因该项目产权已经分割出售，商场只负责待租和物业管理，业主自行定价多考虑投资收益，与市场脱离，从而又使其参考价值大大缩水。 楼层 销售情况 经营模式 租金（元/㎡，建面） 公摊系数 管理费 押金 进场费 合同期限 优惠政策 一层 全部销售 商场代租，收管理费，业主定价，收租金，进场费 240-260，年递增10% 40% 30/㎡ 2个月租金 20000元/年左右 3-5年 无优惠 二层 80%销售 销售部分模式与一层相同。剩余