永登县城基准地价更新技术报告02.03.docVIP

永登县城城镇土地基准地价 更新技术报告 项目完成单位： 兰州市国土资源评价研究院 甘肃农业大学资源与环境学院 二九年十一月 目录 第一章 总 述 1 1项目名称 1 2范围 1 3必要性 1 4依据 2 4.1政策法律依据 2 4.2技术依据 4 4.3理论依据 4 5原则 7 6目的 8 7估价期日 8 8工作时间 9 第二章 基准地价内涵及更新技术路线 10 1基准地价的定义与内涵 10 1.1基准地价的定义 10 1.2基准地价的内涵 10 2基准地价更新的方法与技术路线 11 2.1总体思路 11 2.2基准地价更新方法 11 2.3技术路线 16 第三章 基准地价测算 18 1调查方法 18 2资料收集与整理 19 2.1资料收集途径 19 2.2资料分析整理 19 3 通用参数的确定 20 3.1还原利率 20 3.2 交易时间修正系数 24 4样点地价的计算 25 4.1房屋出租样点地价的计算 25 4.2房屋买卖交易样点地价的计算 29 4.3土地使用权出让样点地价的计算 31 4.4新增城市建设用地样点地价的计算 32 5基准地价的测算 35 5.1商业用地基准地价的测算与分析 35 5.2住宅用地基准地价的确定与分析 38 5.3工业用地基准地价及其分析 41 5.4 永登县城城镇基准地价变动及原因分析 48 5.5永登县城基准地价更新结果 54 第四章 修正体系编制 55 1编制基准地价修正系数表的基本思路 55 2基准地价区域、个别因素修正系数表的编制 56 2.1区域、个别因素选择与权重确定 56 2.2制定系数修正表 57 2.3编制宗地地价区域因素、个别因素修正系数表 59 3基准地价出让年限修正系数表的编制 59 4基准地价体系应用及检验 60 4.1应用基准地价体系评估宗地地价的技术途径 60 4.2 抽样样点地价检验 61 4.3永登县城基准地价修正系数表的验证 62 4.4验证小结 63 附件 64 一、区域因素、个别因素修正系数表(表A) 64 二、区域因素、个别因素修正系数说明表(表B) 64 三、出让年限修正系数表(表C) 64 四、基准地价评估结果表（表D） 64 附件一：区域因素、个别因素修正系数表(表A) 65 附件二：区域因素、个别因素修正系数说明表(表B) 73 附件三：出让年限修正系数表(表C) 87 附件四：基准地价评估结果表（表D） 89 第一章 总 述 1项目名称 永登县城城镇土地基准地价更新 2范围 本次永登县城城镇土地基准地价更新范围和永登县城城镇土地级别更新范围是一致的，是在永登县城城市总体规划所确定的规划区边界并结合第二次全国土地调查范围的基础上，对其做适当调整后的范围作为本次基准地价更新的边界。东水利部四局万里水泥厂、油库工作区一带，南新312国道向南约830米，西庄浪河以西约1250米，北城关预制场、五渠一队、巷子沿一带。永登县城边界经调整后的土地面积为16.1平方公里。 3必要性 土地是重要的生产资料。在社会主义市场经济活动中土地使用权可以依法在市场上流转，于是便形成了土地使用价格。由于土地的特殊属性，它又不同于一般商品，必须对其流转的地价水平和标准实行强化管理，以充分发挥地价在规范土地市场秩序、调节土地收益分配、保护土地产权和稳定社会秩序等方面的作用。地价体系的建立是对地价水平和标准实行强化管理的重要举措，是加强土地管理的基础工作，又是发展和规范土地市场的重要内容，对于优化土地资产配置，促进城市经济发展具有重要意义。 永登县城城镇土地基准地价更新能够保持基准地价的现势性和有效性，不仅能为政府准确、及时的宏观调控地价提供科学的依据，而且对建立规范的土地市场秩序，全面、科学、合理地使用城镇土地，保证国有土地资产保值增值，确保国家的土地所有权在经济上得到实现，提高政府经营城市土地的水平，都具有重大的现实意义和深远的历史意义。 永登县城现行基准地价于2002年完成，距今已有七年。随着城市规划的实施，城区面积不断扩大，特别是经过近几年的旧城改造和城市基础设施、生活设施的不断完善，道路的拓宽以及商业、服务业的日益繁华和位置的转移，影响城市内部土地质量的各种因素发生了较大变化，使得原有基准地价与城市发展现状不符，基准地价明显偏低；现行的城市规划对城市规划区进行了调整，新增加的规划区域没有进行过地价评估，也就难以实现国家对地价的宏观调控与管理。原有基准地价已不能适应永登县城经济发展和市场交易的需要。 根据《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》（国土资发〔2009〕56号）规定，永登县城定为12等，其最低出让标准为120元/ m2。而现行基准地价中，工业用途最低级别价格为89.7元/m2，明显低于该标准。 根据《城镇土地估价规程》