基于GIS和特征价格的住宅房产价格评估 Assessment of Residential Real Estate Prices Based on GIS and Hedonic Price Model.pdfVIP

2010年lO月 城市勘测 0ct．2010 Geotechnical No．5 第5期 Urban Investigationsun，eying 文章编号：1672—8262(20lO)05—57一04中图分类号：f729．9，P208 文献标识码：A 基于GIS和特征价格的住宅房产价格评估 王秀丽。，李恒凯 (江西理工大学，江西赣州34lOoo) 摘要：特征价格模型是房地产领域有效的评估和分析工具，将其与GIS技术结合起来，利用GIS为其特征变量的量 化提供辅助支持，可以充分利用二者的优势，使评估准确可靠。本文阐述了GIS和特征价格模型的结合点及评估模型 的构建过程，以SuperM印Deskpm2008作为GlS平台，以SPss17．O作为拟合分析软件，以赣州市基础数据和房产数 椐作为检验数据对评估模型进行了验证，表明该模型具有很强实用性，具有重要的应用推广价值。 关键词：特征价格；GIS；房地产估价 1 引 言 术无疑为这些数据的管理提供了最佳的方式。GIS可 特征价格理论是西方经济学中为研究异质商品的 以实现空间图形信息与属性信息的一体化管理，建立 价格而提出的一种理论，并在实践中得到广泛应用。住 空间与属性的有机联系，实现房地产估价过程中的信 宅房产是一种典型的异质性商品，在实际的住宅交易市 息支持和可视化表达。GIS可以有效地组织和管理特 场中，住宅产品是作为内在特征的集合来出售的，因此， 征因子量化过程中涉及的大量统计、经济、规划、建筑 国内外对于住宅房产的估价，特征价格估价法是其常用 等实地调查和统计分析信息，解决特征价格估价信息 的方法之一【l以J。由于住宅特征对应的特征价格无法 种类多、数量大、来源广、且格式不统一带来的问题∞J。 直接得到，所以需要采集住宅特征方面的资料和市场交 2．2 GIS为特征价格评估提供多样化的查询方式 易数据来构建特征价格模型，得出住宅特征和住宅价格 估价人员在特征因子量化过程中，需要查询大量 之间的函数关系，从而进行特征价格的估价。在特征价 数据，为因子量化提供依据，而GIs提供了方便的查询 格模型的构建中，特征因子的确定和因子的准确量化， 功能：①按图形查询，可在地图上按任意范围，如任意 是影响特征价格估价准确性的关键因素。 开窗、任意多边形或点、线、面缓冲区等查询。例如：为 地理信息系统(GIs)技术具有强大的空间数据管理了对交易案例所在区域教育配套设施进行量化，可以 和分析功能，可以实现空间图形信息与属性信息的一体 利用缓冲区分析功能查询出该交易案例一定范围内所 化管理，建立空间与属性的有机关联，实现估价过程中 有幼儿园、小学、中学等，并能快速定位查询这些学校 的信息支持和可视化表达，特别是对于和空间位置相关 相关信息和这些学校到交易案例的最短距离等情况， 的特征因子的量化，具有独特的优势，能极大提高量化 为估价人员进行量化评分提供充足的数据支持；②按 的效率和准确率，将Gls与特征价格模型结合可以充分 属性查询，可按数据库中的地物名称查询符合的地物， 利用二者各自的优越性，实现优势互补。目前，已有一 并在地图上高亮显示；③综合查询，按图形条件和属性 些这方面的研究【3“J，本文在这些研究基础上，将根据 条件进行查询。以上三种查询方式都会在查询结束将 住宅房产的特征价格特点，进一步挖掘GIs的功能，建 查询结果用图形和属性数据方式表现出来。 立一套合理的基于GIs的住宅房产评估流程，为住宅房 2．3 GIS为估价系统提供空