物业项目风险管理清单.docVIP

风险管理清单 一、业务管理 提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 业主临时公约 因未明确业主权利义务及违约需要承担的责任，而无法举证告知义务的履行 1、附件一、装修管理守则禁止行条款适用项目特性 2、关注商铺经营禁止行为 3、获取业主的授权 为有效解决后期纠纷奠定基础 协议签订 因未明确双方的权利与义务，导致后续主张存在难度 1、委托书及受托人的身份证明存档 2、港澳台及外籍人士，委托书需在当地办理公证手续 规避主体不适当 保险 因未购买公共责任险、停车场责任险、机损险、高空抛物险等，带来经营风险 1、新项目入住起投保公众责任险，入住起一年后投保财产一切险 2、老项目确定投保“机器损害险” 3、品质部门组织各外部保险的评估办理 规避经营、自然风险 提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 信息披露 无法证明已经按照法规或合同约定，履行跟进与反馈义务 1、与业委会往来文件的签收 2、物业管理季度（月）报告按法规及合同约定公示 3、社区内的重大事项跟进情况公布等 满足业主的知情权、选择权、监督权及批评建议权 价格公示 未公布服务项目及价格，导致住户的质疑与投诉 公示内容收费项目需经区物价局备案或主管部门审批 物品代管 代管物品的遗失，所引发的赔偿及客户抱怨 1、建立代管物品制度及清单 2、明确业主及员工转交签收手续及保管时限 3、对于贵重物品原则上不予代管 物品遗失，顾客投诉及索赔 危险品管理 公共区域易燃、易爆、剧毒、强腐蚀等危险品 2、装修现场严格按照规定，配备灭火器材，进入施工现场需征得同意 保证装修现场安全，维护小区正常秩序 3、对于现场违章行为及时制止并向主管部门上报 消杀管理 投放与喷施消杀药品的场所设置警示牌 泳池管理 游泳池设备设施安全隐患 人员（老人、小孩）针对性的管理措施 泳池周边视界存在影响救生员视线及监控镜头的绿化、设施等 在不影响整体景观的前提下对现场存在影响视线的高大绿化等进行疏枝等处理，设计泳池时尽量规避设计缺陷造成现场监控盲点、死角的存在 规避监控死角、盲点的存在所造成安全事件 泳池夜间照明存在死角 结合泳池夜间照明的实际效果，添加必要的照明设备 规避因光线不足造成监控不到位 泳池各循环口、出水口等处无盖板 按要求配备，日常检查重点关注 规避人身伤害事件的发生 泳池开放期间救生员工作状态及泳池现场管理情况未进行监督 从公司、片区、部门三个层次在泳池开放期间进行检查、监控，对存在的问题及时进行整改、处理 确保泳池开放期间的安全 泳池池底及池边设施尖角、泳池地面、墙面、设施 无锐角、利边等易导致泳客受伤部位 2、严禁跳水、追打、深浅水区域分隔、水深等无标识明显、救生圈、救生杆、救生员比例、救生员的了望台设置不能有效观察泳池情况 1、泳池公共照明度包括池底照明、池底照明应为安全电压 2、在泳池现场显眼位置设置提示、警示性标识，对现场不安全的行为及时进行制止 3、冲凉房等易滑地面，添加防滑地垫及设施 规避人身伤害事件 会所管理 食品 1、组合类器材各活动连接部位结实、安全、牢固松脱，转动部位防护罩使用说明或提示性标识使用说明或提示性标识 二、财务管理 提纲 内容 应对措施 （含可采取措施、已采取措施） 可规避风险 停车场发票的重复使用 车场安全员对于客户遗弃的停车发票不作废票处理，重 复使用 在盘点发票存根和现金时，一并检查电脑显示的进入车数量记录，核对存根联、废票、出车记录。完善停车场收费系统的报表打印功能 规避私占公司收入 票据核销 财务记账在先,部门票据核销在后,账务同核销相分离 开发思源软件的打印功能，记账同核销同时进行 防止大头小尾开票现象,保证账实一致. 发票开具 发票的开具缺乏监督,存在未收款先开票的行为 修订《票据管理办法》，建立未收款已开发票台账，重点跟踪款项的回收情况 保证发票款项的安全 家政收费管理 家政人员直接向客户收取现金 家政人员让业主签单确认,通过银行托收的方式办理。实行现金收费的，必须报公司备案，并制定内部稽核制度 保证资金安全 代收款项 职员私自接受业主委托,代业主收取房租,代购商品等行为 现场告示牌内容:私下行为公司不承担后果,收款不开票属贪污行为等 备用金管理 部门备用金存入个人账户 严格控制备用金的审批额度，加强日常的检查监督力度 规避资金风险 备用金的存折与密码由一人保管 出纳保管存折,负责人保管密码,共同牵制方可使用备用金 保证备用金资金的安全 资金的转存 擅自开通网上企业银行，通过备用金个人账户进行资金转款的 服务中心出纳人员电脑不得申请开通备用金账户的网上企业银行,但可安装在部门负责人电脑上,必须在部门负责人到场的情况下进行款