金冠国际广场可研.docVIP

1 总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 金冠国际广场 1.1.2项目承办单位 湖南省隆庆置业有限公司成立于2003年6月9日，是隆庆（香港）有限公司的控股公司，具备房地产开发企业资质。已成功开发了湖南永州农业综合开发农产品展销市场和湖南生智商业广场等具有鲜明特色的开发项目，具有较丰富的开发素质和经验。 公司坚持“公崇惟志、业广惟勤” 的发展理念，按照现代企业要求，建立和不断完善了策划、建设、质量、成本、营销、财务等一系列规范的企业内部管理制度，并构成了竞争上岗的用人机制。 公司技术人员构成：高级工程师4人，注册规划师1人，注册会计师1人，注册造价师1人，建筑工程师3人，以及统计、施工管理等专业技术人员共计40多人。 1.1.3研究范围与研究依据 研究主要范围： 根据国家有关部门的法规、政策、规程和规范，本报告研究范围主要包括市场分析、选址、建设条件、工程初步设计方案、投资估算及建设资金筹措、经济效益等方面内容。 研究主要依据： 1﹞2﹞3﹞4﹞5﹞6﹞7﹞8﹞ 在“城市发展带动战略”指导下，我市继续深化流通体制改革，基本形成市场发育完善、市场法规统一规范、政府调控灵活有力、与国际市场初步接轨的商品流通体制，促进交通优势转化为流通优势，产品优势转化为出口优势的方针，实行内贸、外贸同时扩展，批发零售齐头并进，餐饮娱乐服务周全，促进商业快速发展。 株洲市的芦淞市场群在上世纪90年代，曾是中南地区最大的批发市场，1995年在全国服装类批发市场成交额中排名第5位。但近年来，由于芦淞市场购货环境，商品档次、质量等问题，销售额逐渐萎缩， 2001年底，销售额仅40余亿元，而当年前5名的另外4家，销售额均接近200亿元，2004年后，随着市场改造和提升，极大的提高整个市场群的品位、档次，成交额遽年攀升，2005年销售额达到了240余亿元，荣获全国“十大服饰名城”的盛誉，为全市重振商业雄风提供历史性机遇。 随着城市的发展人口的增加，对文化设施提出新的要求。加快对现有文化设施的改造，实现物文明和精神文明的协调发展已成为各级政府的一项紧迫工作。全市共有艺术表演场所6个，文化馆9个，群众艺术馆1个，博物院4个，纪念馆4个，公共图书馆6个，文化站148个，电影、剧院及俱乐部34个，体育场93个。 文化设施现状存在的问题：一是文化设施规模偏小，分布不合理；二是缺少统一的规划，剧院、博物院等严重缺乏；三是社区文化设施数量少且规模小。 原株洲市影剧院，由于剧院旧，已不能满足现代电影院的要求，急需改造更新以适应社会的发展。 2003年12月31日，株洲联谊房地产开发有限公司通过土地市场摘牌的方式取得该项目的土地使用权，由于种种原因，一直未实施开发。根据市政府专题会议精神，湖南隆庆置业有限公司接替株洲联谊房地产开发有限公司与株洲汇文公司、株洲市演员接待站联合开按当时摘牌条件办理有关手续，土地不再重新挂牌。 2006年3月6日和3月13日，株洲市颜石生市长先后两次就原株洲影剧院改造工程进行现场调研并召开现场专题会议，对项目建设有关事宜进行专题研究：株洲影剧院改造是株洲市重要的文化设施建设项目，是本届政府向市民承诺要办的十件大事之一，列为市重点工程采取招商引资的方式，尽快对株洲影剧院及邻近建筑进行改造，建设一座现代化的、高标准的剧院，改善和丰富市民的文化生活，提升淞市场群乃至中心城区的城市品位。 1.2项目概况 1.2.1建设地点 株洲市芦淞区建设南路63号（株洲火车站广场左侧斜对面）9838.6㎡，工程总投资19448万元。 建设期限：2008年3月——2009年12月。 建设目标：本项目主要是为了顺应株洲城市和新特区、、展示1.2.3项目投入总资金及效益情况 ㈠项目投入总资金：19448万元。 ㈡项目建设资金来源：企业自有资金8000万元，银行贷款5000万元，预售款6448万元。 ㈢项目经济效益 项目建成后，实现收入罗35512万元，净利润11803万元，投资利润率60.7%，投资利税率66.2%，投资回收期1.2年。 ㈣项目社会效益 ①项目可提供 530套住宅，改善芦凇区私营业主及周边蓝领阶层、灰领阶层居住条件，满足日益增长的住宅消费需求和办公、经商需求； ②项目建设能加快市场群提升进程。 ③项目建设能促进人文景观的建设，项目位于市场群周边区域，结合现代主流派风格，力求营造一个具有居家办公理念超前商业氛围活跃的商业广场。 ④有利于加快株洲市的城市化进程，促进城市边缘地区农村剩余劳动力向城市转移，促进城乡二元经济向一元经济转变； ⑸增加全社会固定资产投资力度，促进国民经济增长； ⑹带动相关产业发展，直接、间接带动建材、冶金、机械等多个部门和行业的发展，即房地产业每增加投入1亿元将带动相关产业链1.479亿元的投入； ⑦房地产属劳动密集