武汉_保利十二橡树_2011年年度营销总纲.ppt

* 分阶段推广策略 推广主题 媒体投放 活动 营销节点 西区开盘蓄客 项目形象 商铺信息 产品信息 报纸 户外 周末暖场活动 保利别墅家族五一专场音乐会 墅上·爱阁 醇熟庄园神秘阁楼的诱惑 短信 直邮 插车 户外 报纸 道旗 保利会周年庆典活动 样板房开放活动 注：工程节点为现有必威体育精装版的施工计划，执行时将根据实际进展做相应调整 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 直投 社区广告 商铺加推 西区27套加推 东4、东10共27套加推 东6、东7共17套加推 中央王墅 王墅尊享 驾驭庄园走向世界 世纪典藏巅峰力作 庄园时代至此绝迹 奢侈品新品发布会 开盘活动 老带新优惠 暖场活动 圣诞嘉年华 框架 航空 夹报 短信 报腰 夹报 * 项目分析 未售房源情况说明： 高压线下房源71套 可售房源29套 合计共：100套 产品盘点 项目 套数（套） 面积（㎡） 可售金额（亿） 可售房源 29 9501.61 1.3 高压线下房源 71 22281.28 3.4 合计 100 31782.89 4.7 项目剩余房源100套，可实现约4.7亿销售金额，但70%房源积压在高压线下 * 项目分析 未售房源情况说明： 高压线下房源71套 可售房源29套 合计共：100套 * 项目分析 产品盘点 产品盘点 高压线的拆除为2011年产品推售的关键节点 27套 44套 保利提供节点：高压线下房源2011年9月可发售 分区 套数（套） 面积段（㎡） 西6区 11 280-300 西8区 12 300-320 西10区 4 360 东4、5区 12 320-340 东6、7区 17 280-340 东10区 15 280-340 　 71 　 * 剩余产品可选择性小，分布零散，产品硬伤等，产品发力点依然较弱，对客户难以形成吸引力 一二线产品共6套，其中4套无预售；产品价值点明显，易对客户形成影响。 二线产品存量虽然最多，但产品分布较散，产品存在硬伤。 外围产品存量较多，临近围墙客户有一定抗性，但产品具有性价比优势。 剩余产品 类别 套数 备注 一线 2 东7区 二线 4 东5、东6区 内线 13 分布较散，主要集中在东7、东11区 外围 10 分布较散，主要集中在东8、东9区 　合计 29 　—— * 商铺存量 已推售的A、B段剩余商铺可售套数22套，可售面积1537.95㎡，可实现销售额1422万。 商铺段位 套数 面积 总价 均价 A 8 684.01 6664394 9743.12 B 12 853.94 7551385 8843.23 合计 22 1537.95 9243.33 为推售商铺包括B段二楼，及内街商铺。 * 年度目标 保利目标：上半年目标：1个亿下半年目标：2个亿 29套可售房源（1.2亿）销售率达83.3% 4个月推售71套房源，每月销售5千万13套 * 问题界定 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 1月 产品供应量严重不足 货量供应扎堆 ？ 如何持续销售，保证项目不被市场遗忘 如何再度起势，快速走量 ？ 剩余房源29套 高压线下房源71套 * 问题界定 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2月 1月 持续销售，平稳走量，持续发出声音 再度起势，快速走量，实现销售目标 剩余房源29套 高压线下房源71套 * 上半年平稳走量，每月销售稳定在5套左右，以商铺补充房源，可作推广切入点 产品量不足：仅29套房源 产品发力点不足：前期销售剩余的边角产品，分布零散、存在硬伤。 老客户难以挖掘：每次来都是这几套房子，等有新的房子卖再来吧 商铺作为补充房源 以产品附加值及精神属性来弥补产品的不足+以商铺作为推广切入点 寻找新客户 推售策略 面临问题 解决方法 * 下半年高举高打，快速起势，快速走量，以西区具有市场竞争力的产品切入市场 产品量扎堆，推售密度较大，难以消化 短时间内形成较大的市场影响力：项目已一年多没有大动作。 短时间内难以积累足量客户 提前蓄客，提前造势：7-8月份开始蓄客 以重大活动事件为项目开售造势 以具有市场竞争力的产品入市，吸引客户 推售策略 面临问题 解决方法 * 上半年平稳销售，以商铺做补充房源，下半年高密度集中推售，快速走量，冲击销售目标 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 消化目前可售房源29套 蓄客期，消 化剩余房源 1-6月计划销售1.0亿 7-8月销售0.3亿 9-12月计划销售1.7亿 上半年1-6月主要去化目前剩余房源，下半