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房地产企业的经营目标利润分析 高屋建瓴???2009年02月16日 10:57:03???房地产行业网???字体：大 中 小 房地产企业的经营利润是房地产企业经济活动成果的最终表现，是企业已实现的经营收入在扣除成本、税金后的余额。利润是衡量企业经济效益的重要指标之一，是一项综合指标。它集中反映了成本、质量、劳动效率、企业经营管理效率等各方面的情况，对房地产业而言，房地产经营企业利润包括以下几方面的内容：出售房产销售利润，出租房产销售利润，附营业务利润,营业外净收入、资金占有费,土地使用费,其他销售利润。而房地产开发企业利润也是由七个方面构成，分别是：建设场地利润，商品房售卖利润，代建房结算利润，配套设施销售利润，代建工程结算利润，房产经营利润，其他利润。而目标利润是企业生产经营活动在一定期限内要达到的预期利润目标。作为房地产企业经营与管理的重要内容，它是根据计划任务和市场调研等综合评估结果，在全面分析产品的销售量、价格和成本等因素后，经过预测和反复试算平衡而确定的。由此可见，目标利润分析属于经营利润的预测分析。无疑，企业经营的目的就是追求利润最大化。为了不断推动企业改善经营与管理环境，需要由预计销售收入和预计利润来确定预计销售成本，因此便引进了目标利润的概念。如果一旦事先确定了企业计划期内应实现的目标利润和预计销售收入后，有下列公式可以确定预计销售成本：预计销售成本=预计销售收入-目标利润。显然目标利润是房地产企业经营管理、编制利润计划的基础，确定目标利润是企业经营决策的重要内容之一。目标利润确定后就成为企业生产经营及管理活动的行动目标，后期工作必须按照目标利润来组织销售收入、控制销售成本和资金占用。在商品经济和市场经济条件下，房地产企业为了提高经济效益，大多数企业都实行一业为主，多种经营。并且为了适应市场需求，经营项目的内容也是经常变化的。企业的目标利润构成分析，就是要把握这种变化规律，并根据分析这种变化的经济效益而进行。房地产企业的目标利润分析主要以三大方面着手准备，即最优目标分析、目标利润预测分析和目标利润敏感性分析。一、最优目标利润分析 事实上，最优目标利润分析的实质是利润优化分析，就一般而言，房地产企业的最优利润分析可从以下三步骤进行：??? 一是进行市场调查，认真全面地掌握第一手资料，分析和准确判断市场，分析商品房的售价与销量的关系，找出最适当和最容易被广大消费者认可及接受的定价，使企业利润最优。通常售价与销量成反比关系，即销售单价降低，销售数量便会升高。单价降低会使利润下降，而销售量增加又会使利润增加，其间存在着错综复杂的关系。为此我们应结合市场研究结果，确切摸清商品房购买行情，进行深入研究，找到利润最优的定价。二是研究产品销售结构，找到契合市场需要、最佳利润的产品结构。房屋建设要从建筑标准、建筑面积、建筑结构、建筑套型、建筑设计风格、室内外装修标准、装修形式等方面考虑，可供选择的方案很多。不同的产品构成意味着不同的利润。因而房地产企业的目标利润分析，还应认真分析所建房屋结构形式是否满足市场需求，是否能获取最大利润。三是进行最优利润规划分析。?即在制定目标利润时，要研究一整套实现最优利润目标的技术经济方法和与之配套的组织措施，保证目标利润的实现。二、目标利润预测分析目标利润预测分析大多是通过量本利分析法进行的。量本利分析法是专门用来探求研究产品的销售价格、数量、成本和利润之间内在联系的一种分析方法，主要内容有：盈亏平衡分析、影响利润的各因素分析、各种生产方式的盈利性对比分析和利润实现的措施效果分析。众所周知，企业的销售利润是其销售收入减去销售成本和销售税金后的余额，即：销售利润＝销售收入－销售成本－销售税金而销售收入与销售税金的差额为销售净收入，即：销售收入－销售税金＝销售净收入由上式可得出这样一个公式：销售利润＝销售净收入－销售成本，如果再将销售成本分解为固定成本和变动成本，上式则可变为：销售利润＝销售净收入－变动成本－固定成本销售收入减去变动成本后的余额在会计学上称之为边际利润，即：边际利润＝销售净收入－变动成本由于：变动成本＝单位变动成本×销售量，故上式可变为：边际利润＝（单位售价－单位变动成本）×销售量＝单位边际利润×销售量在该式中：单位边际利润＝单位售价－单位变动成本又因边际利润等于销售净收入与变动成本之差，由此可得出下列公式：边际利润＝固定成本＋销售利润以上便是量本利分析法中有关收入、成本、利润和销售之间的基本关系式。企业的销售净收入减去销售成本后的余额即为边际利润。边际利润是用来补偿固定成本的，然后才能为企业创造利润，如果边际利润刚好与企业的固定成本相等，则意味着利润为零，这表明企业盈亏平衡。我们把此时的销售量称为保本点销售量。边际利润补偿固定成本之后，便全部形成企业销售利润。即超过保本点销售后