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土地估价技术报告 项目名称： 中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜置业有限公司14,106.6平方米商业用地土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估 受托估价单位： 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 土地估价报告编号： RV/RP/0811.015/BZ/LL 土地估价技术报告编号： RV/RP/0811.015/BZ/LL/JS 提交估价报告日期： 二零零八年十一月二十五日 关键词：估价对象所在市县:沈阳市大东区 估价目的: 抵押贷款 估价机构:深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 年度:2008年 土地估价技术报告 第一部分 总述 估价项目名称 中国辽宁省沈阳市大东区北海街西侧沈阳大鲜置业有限公司14,106.6平方米商业用地（以下简称该宗地）土地使用权用于抵押贷款目的之价值评估。 委托估价方 委托单位：沈阳大鲜置业有限公司 法定地址：沈阳市大东区大北关街2号 受托估价方 机构名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 法人代表：程家龙 机构地址：深圳市罗湖区深南东路5002号信兴广场地王商业中心28层12A单元 联系电话:02404110755工商注册号：4403012109414 执业范围：全国范围内从事土地评估业务 资格证书获得时间：2007年7月1日 有效期限：2008年6月30日 注册号：A200744005 四、估价目的 为确定抵押贷款额度提供参考依据而评估宗地土地使用权之市场价值，为沈阳大鲜置业有限公司申请抵押贷款提供价值参考依据。 五、估价依据 1、 有关法律、法规、行政规章 （1）《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日） （2）《中华人民共和国城市房地产管理法》(1994年7月5日) （3）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年国务院令第55号） （4） 国土资源部《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号） （5） 国土资源部文件《关于印发试行土地分类的通知》（国土资发[2001]255号） 2、 有关技术标准及地方政府、有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 （1） 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001） （2）《关于印发城区土地级别基准地价出让金及租金标准的通知》沈规国土发[200]64号 土地估价师签字 评估人： 土地估价师证号费金标 评估人： 土地估价师证号：2004440157 杨学政 参与评估人员：赵欣、冯其武 土地估价机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司 估价机构负责人签字： （机构公章） 2008年11月25日 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 估价对象描述 土地登记状况 依照委托方提供的编号为沈阳国用（2007）第0337号《国有土地使用证》，该部分内容摘录如下： 土地使用权人 ：沈阳大鲜置业有限公司 座落 ：沈阳市大东区北海街西侧 地号 ：030406701-3 地类（用途） 填证日期 ：2007年10月31日 2、 土地权利状况 依照委托方提供的编号为沈阳国用（2007）第0337号《国有土地使用证》 土地所有权：国家所有。 土地使用权：沈阳大鲜置业有限公司以出让方式取得土地使用权，终止日期2047年7月26日，土地剩余使用年限为38.75年。 3、 土地利用状况 我公司于评估基准日实地勘察，评估宗地位于沈阳市大东区北海街西侧，项目东临北海街，西临辽沈三街，北临东北大马路，南临如意二路，评估宗地地势平坦，呈矩形形状。地上已拆迁完毕，场地已平整，部分地块已开始挖地基。需要指出的是，本次评估未考虑其地上建筑物等对估值的影响,即假设为六通一平空置状态下宗地的价值。评估设定该宗地外开发程度为六通（通路、通电、通水、通排水、通暖及通讯），宗地内平整。土地使用权性质为商业用地。评估设定土地使用权年期为商业用地40年，自评估基准日起算，本次评估基准日为二零零八年十一月十八日，在上述前提条件下，评估该宗地的土地使用权价值。 地价影响因素分析 （一）、一般因素 1、自然条件 辽宁省是中国东北地区南部的沿海省份，是中国东北经济区和环渤海经济区的重要结合部，南临渤海、黄海，隔鸭绿江与朝鲜为邻，东南隔海与日本相望，东、北、西三面与吉林、内蒙古、河北等省区接壤，靠近俄罗斯，是连接欧亚大陆桥的要冲，