广州泓景花园商铺业态细分及租金建议.docVIP

泓景花园商铺业态细分及租金建议 本项目所处赤岗北路目前人流量小，未形成一定的商业气氛，另一方面从发展商整体开发战略角度着眼，为实现商铺最佳获利。 近期：将商铺作为发展商自有物业持有，充分利用自身实力和规划优势，对商业街区进行统一规划、统一招商、自主经营、统一管理，实现小区业态配比的优化，较短时间内做旺本项目商业，真正达到服务社区——提升社区居民生活质量的目的； 远期：目前以市场平均租金水平进行统一招商，辅予一定免租期，对于品牌类、连锁类商家给予更大的优惠，力求快速做旺商场，商场做旺后，发展商可作为自有物业用于长期收益，或推出市场销售，获得较大利润，同时也使“具有社会责任感的开发商”口碑被强化，发展商品牌得以提升。 一、周边商业环境 海珠区的商业分布格局正在经历“由西向东”的发展趋势，并已形成时尚购物街和专业市场“齐头并进”的经营态势。以东晓路和广州大道为分界线，海珠区的商业格局可分为西部传统商业板块、中部商业板块以及以琵洲会展中心为核心的东部商业板块。本项目处于东部板块，东部板块，由于“琶洲国际会展”落成并投入运营而带动了整个海珠区东部的商业发展，丽影商业广场是目前海珠区东部最大的购物广场。赤岗片区商业整体呈现如下特点： 商业档次普遍较低 新港中路 艺苑南路 整体来讲，赤岗周边商业规划差，档次低，规模小，行业分布混乱，无论是日常消费品还是建材多数是以零散的小街铺的形式予以出现，并且缺乏品质感和规范经营。 艺苑南路业态：餐饮业 赤岗南路业态：餐饮业、服装 新港中路业态：图书、餐饮业、服装、日用品、建材、肉菜市场、酒店 知品商家进驻，带动行业纵深发展 好又多超市、永乐电器、苏宁电器、广百百货品牌店的进驻，改变了赤岗周边过去无档次、无规模由小街铺一统天下的局面。 随着少数知名商家进驻该片区，赤岗周边商业的档次将得到全面提升，其他品牌商家也将被带动相继进入该片区。 丽影商业购物中心 市政利好，商投资者青睐 珠江帝景“欧洲风情观光商业街” 珠江帝景——欧洲风情观光商业街 销售价格 一楼外街3万元/m2、内街2万元/m2、二楼1万元/m2 租金 一楼70-130元/ m2，二楼30-40元/ m2 销售形式 一楼直接销售，二楼可租可售 铺位面积 一楼50-160m2之间、二楼100-600m2之间 层高/门面宽/进深 层高5米 / 宽6-8米 / 进深17-20米 经营业态 超市、日用、美容小区配套服务 2、佳信花园 佳信花园共有三层商业。一层只有少量铺位开业经营，二层部分出租给苏宁电器，目前经营状况较差。佳信花园二层、三层商业均采用产权式酒店返租销售。 佳信花园 销售价格 一楼3万元/m2，二楼、三楼产权酒店40万/间 租金 一楼120-130元/m2， 销售形式 一楼直接销售，二、三楼返租销售 铺位面积 一楼100-160m2之间，二、三楼25-38m2/间 首层层高/门面宽/进深 层高5米 / 宽6米 / 进深20米 经营业态 一楼电子、旅行社、装饰， 二楼苏宁电器、二、三楼产权酒店 三、基本技术指标及SWOT分析 1、基本技术指标 商业总建筑面积8376.82平方米，实用面积6563.38平方米，实用率为78%，明细如下： 其中：一层商业约4533.61平方米，实用面积3536.22 平方米 二层商业约3843.21平方米，实用面积3027.16 平方米 层高：一层商铺层高为5.6米 二层层高为5.4米 2、SWOT分析 S（优势）分析： 地段优越：本商业附近是赤岗传统的居住区域，周边居住人口较为密集，且便利的交通为周边带来巨大的流动人群； 业态规划：商业街区进行统一规划、统一招商、自主经营、统一管理，实现业态配比的优化；（建议） 片区商业氛围浓：随着好又多超市、苏宁电器、永乐电器、宏城超市等一些大型连锁商业入驻赤岗，片区已吸引了一定的人气，赤岗商业圈雏形初步形成。 W（劣势）分析： 人气严重不足：在赤岗商业圈范围内，赤岗北路的人气是最差的，属商业旺区中的商业盲点； O（机会）分析： 商业档次提升：随着会展经济的发展、品牌商家的进驻，赤岗周边商业正在向品质化、档次化的方向发展； 强劲消费力：本商业最主要的消费群体将是小区内住户，多数属于海珠地区的中高收阶层，拥有较强的消费需求和能力； 市场空白点：赤岗商业圈沿新港中路两端，即好又多和宏城超市段，以及赤岗路南段商业氛围较为浓厚，而赤岗北路商业极弱，随着本商业的进入，赤岗商业圈有望形成三足共荣局面。 T（威胁）分析： 商业竞争激烈：随着房地产开发向东拓展，海珠区中部、东部的商业正在崛起，商业的市场供应量将逐渐增大，市场竞争将日趋