大庆龙岗项目定位报告.docVIP

前 言 感谢大庆市品诚房地产开发有限公司的信任，给予我司参与《让区龙岗市场地块》项目提案的机会。 我司依据项目地块的规模、周围环境之现状，以及我司所掌握的项目相关资料，以理性客观的角度和视野对大庆以及让区住宅与商业市场进行细分研究，借鉴我司已往在三线城市相似的中心地段操作综合楼盘的经验，并结合自身独有的操盘运作及定位理念，做出以下项目营销建议书初稿、项目产品定位、招商建议以及推广销售相关代理费用初步设想，因对项目了解深度有限内容难免有欠缺之处，敬请贵司谅解。 诚待双方进一步沟通之后我司再做出更具针对性的后续工作，我司定将竭心尽智，希望能以专业的服务，为本项目提供有益帮助，谢谢！ 二零零玖年肆月 大庆龙岗项目地块的营销定位报告之核心思想 本次报告着力解决三大主要问题： 通过竞争市场调研分析、强类比楼盘比较、项目产品SWOT分析、让胡路区区域内的综合分析、项目现状的商业沉淀分析、项目地块的特质分析与商业模式的可吻合性的有效性分析、开发商的资金回笼要求与近、远期财务目标的分析、目标客户群锁定及其分析，来确定项目市场定位。 根据项目定位，挖掘项目相关优势卖点，构筑项目价值链系统，形成鲜明的差异化市场形象，体现项目运作者的商业地产之驾驭的不凡理念和生活方式营造能力。 确立项目市场形象的塑造手法和卓有成效的项目推广方式，将项目定位在让胡路区的地标式建筑，让项目的商业成为让胡路区区域内的主题消费场所，让项目成为本区域内的生活中心，以提高本项目和开发商品牌的知名度，在单位时间内迅速提升品牌的客户满意度和占有率，使目标客户对项目较高的认知度、认可度以及追随度，形象的强势确立让项目成为一段时期内的口碑传播的“母核”，以便对外区域客户的拦截直到产品顺利去化，从一般商业模式转化成典型的盈利模式，以便达到：住宅，实现价值预期目标；商业，创造价值的理念高度。从而使开发商顺利推进滚动开发的战略思想。 第一部分：经济宏观层面 1.1中国的经济宏观层面 中国经济从八十年代起飞，到近十年稳座在高速增长的经济向上通道中，虽在前进道路上有些许波折和误区，但其高速的经济增长速度倍受全球瞩目。因此，整个中国经济也渐渐摆脱个体自我封闭经济环境，快速溶入全球经济一体化的世界经济圈。中国振奋着世界经济神经的同时，每一次全球的经济变化，也让中国经济同步的传递和感受全球经济变换的冷暖。世界性全球经济化的互动、2008年金融风暴的影响，可以预计未来十年时间里，种种迹象和数据表明，中国的经济将呈现出高经济增长率/低通胀率/高利润的“高通胀”的经济特征。 以下的因素是导致和保持中国“高通胀”经济特征的重要因素： 全球能源及原材料等价格上涨，导致全球通胀； 中国在能源及原材料等方面高度依赖国际供给，中国的通胀受国际影响巨大； 国际因素是导致中国未来“高通胀”的核心外在因素； 中国人口及城市化的快速发展也是导致中国“高通胀”的重要因素，2008年我国城市化率已达44.9%，处于加速发展阶段，未来人口还会继续增长; 数据显示，2001-2005年，人口以每年800万的速度增长；2005年以后，人口以每年1600万的速度增长。中国人口的高速增长所带来的旺盛需求也会使高通胀持续下去； 不断增长的人口及城市化率的提高是影响中国“高通胀”的核心内在因素。 以上是中国未来十年大周期的经济特征，我们对这两三年的中国经济分析再度解析，中国经济实际处于一个由“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。 从国家的各种经济指标和公告可以得出，“低通胀、高增长、高利润”的时代在2007年底宣告结束，进入到2008年，中国经济逐渐呈现出“高通胀、保增长、适度利润”的特征，2008—2010年的中国将处于“低通胀、高增长、高利润”向“高通胀、保增长、适度利润”过渡的调整时期。中国经济是否能稳定在“高通胀、保增长、适度利润”的周期内运行。一来要看，世界经济金融风暴对全球经济的程度以及全世界抗压的能力；二来要看，中国的政策转变和产业结构调整以及国内经济拉动内需能力的调整振兴。这样的经济环境又会有什么样的房地产的市场？ 1.2中国的房地产市场 中国的大经济环境左右着中国的房地产市场环境，房地产市场可以用一叶知秋与休戚与共阐述整个大经济环境对房地产市场的影响。我们认为在未来几年里，只有整个经济环境转好辅助的加上中央政府在完成一系列的政策转变后，中国房地产市场才有可能从2008年谷地盘整期进入市场恢复期，而市场的恢复期约持续1-2年时间，市场要重回04-07年般好光景有希望但难确定具体时间跨度。在盘整时期的房地产市场特征也呈现出房价下降趋势。但不管如何，在“高通胀”的经济环境特征下，房地产仍然是对抗通胀的最有效工具。而这个有效工具也是未来房