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商品房开发贷款贷后管理案例交流 2006.11 贵阳 内容提要 存在问题＆监管难点 案例分享 注意事项和问题探讨 一、当前我行房地产开发贷后管理中普遍存在的问题 1、限制性条款未落实 案例 ××支行2005年8月1日-2005年12月29日间分11笔共向C公司发放项目贷款5000万元，期限三年，以国有土地使用权抵押及股东保证担保，贷款形态正常。存在问题： 省分行审批限制性条款“1、对抵押物进行合理审慎的评估，抵押率不得超过50%”，2、落实股东连带责任保证。 ——经营行委托外部机构对抵押物进行评估，价值为人民币8652.62万元，2005年8月1日报备省行审查，省行意见为“同意经营行按建设进度分期发放贷款4326万元”，但经营行分11笔共向该司发放项目贷款5000万元，抵押率为58%。 2、抵押登记未落实。 案例 ××支行在2003年12月26日至2004年6月14日向D公司发放中长期住房开发项目贷款7笔合计7970万元，期限5年，还款方式为分期还款，贷款方式为抵押担保，2005年12月31日，项目贷款余额7970万元。存在问题： 原审批意见要求企业必须提供合法、有效、足值的物业抵押。限制性条款第一点要求“发放贷款前必须要求企业先办理合法的抵押担保手续”。但该支行在办理7970万元贷款时，抵押贷款只落实了3970万元，其余4000万元由自然人提供保证担保，且未对保证担保人的担保能力进行分析和提供相关资产证明。 3、对贷款资金用途未做跟踪监管，发现问题未能及时采取措施和预警。 案例 至2006年3月20日，××支行该户贷款已全部逾期，贷款五级分类全部为“可疑”类， 欠银行利息5140万元。存在问题： ××支行2002年1月8日发放第一笔贷款2600万元，并于1月9日将贷款划入该公司在××分理处开立的贷款监控帐户，2002年1月16日，该公司申请用款2笔、合计金额550万元，其中100万元申请用途是电梯工程款，450万元申请用途是购买钢材。上述2笔合计金额550万元贷款经支行审批后，该公司于当天将上述2笔贷款从监控帐户直接划入其在商业银行开立的帐户，并于当天借给了自然人陈××。 4、 对销售回笼资金的监控工作重视不够，未做监管，没有督促企业按比例还款。 案例 ××支行在2003年12月26日至2004年6月14日向D公司发放中长期住房开发项目贷款7笔合计7970万元，期限5年，还款方式为分期还款，审批意见贷款方式为抵押担保，2005年12月31日，项目贷款余额7970万元。存在问题： 未按约定的销售比例归还我行开发贷款。按揭贷款额度调查、审查报告反映与企业约定按销售收入的30%归还我行开发贷款，统计到2006年4月18日，D公司开发的“**康城”销售收入约为13598万元，而归还我行开发贷款只有300万元。 5、项目销（预）售率超过70％，销售回笼资金未能全部归还我行贷款。 案例 XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款2亿元用于“XX”商住小区首期项目开发。检查反映项目销预售已达98％ ，销售金额达57052万元，超过项目总投资47085万元，我行项目贷款未全部归还。 6、项目总投资大幅超出预算，需用销售回笼资金弥补资金缺口，影响我行贷款归还。 案例 XX分行向 XX房开有限公司发放房地产开发贷款用于“XX”商住小区开发。近期反映该项目总投资比计划增加31％,且项目销预售已达77.1％ ，项目贷款未全部归还。 7、项目销售回笼资金不能说明去向。 案例 XX分行向 XX房开有限公司发放房地产开发贷款1亿元用于“XX” 住宅小区开发。检查反映该项目销预售率已达74％，销售回笼16284万元 ，销售返投7613万元 ，归还我行贷款1000万元。 8、项目回笼资金监管不到位，销售归行率偏低。 案例 XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款用于某中心大厦项目开发。检查反映项目销售进度已达50％，项目实现销售3.4亿元，销售款归行率只有10％，除销售返投2亿元，仅归还我行贷款2450万元。 9、项目建设和营运过程中出现诉讼、纠纷、停工等事件未能及时预警。 案例 XX分行向XX房开有限公司发放房地产开发贷款。近期反映项目由于工程承包商与施工到位发生劳务纠纷，目前项目处于停工状态，工程进度比原计划推迟5个月。 二、案例分享 内容提要 基本情况 经验做法 案例启示 基本情况 XX公司1998年6月成立，注册资本2000万元，开发“XX花园”商住小区。 基本情况 1999年12月至2001年11月期间， XX分行共向XX公司发放贷款3.5亿元（其中承接其他关联公司债务1.4亿元），该项目的贷款2.1亿元。 企业用于