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* 项目定位思考思路 项目本体研究 项目定位分析 市场机会与初步定位方向 优化限制条件纬度的分析 价值最大化纬度的分析 提升竞争力纬度的分析 开发环境研究 项目定位结论 宏观环境 市场环境 区域环境 项目区位交通研究 客群定位 整体定位 产品定位 形象定位 项目本体属性 项目理解 跳出 借势 超越 如何借势周边环境并引领造势？ 如何跳出项目本身，跳出区域、跳出限制？ 如何突破和丰富现有产品，全面超越目前的项目定位与形象档次？ 本案定位 目标 我司认为，本案的成功与否，在于如何借势发展、如何跳出限制、如何超越自我 项目理解分析 本项目定位过程应用的基本方法论 ——从价值最大化、提升项目竞争力和满足自身条件三个维度进行定位 价值最大化 优化限制条件 ——根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的有限个定位方向； ——通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势； ——结合项目自身限制条件筛选出最优方案 塑造竞争优势 实现价值最大化纬度 提升竞争力纬度 优化限制条件纬度 寻找最有价值客户群 从市场角度结合客户需求特征分析 分析最满足客户群需求特征的物业 利用竞争策略提升客户竞争力 利用竞争策略提升产品竞争力 满足规划限制条件 规避项目开发运营风险 实现项目开发目标 价值最大化 优化限制条件 ——根据项目可能的发展方向，通过一系列的提升价值手段，提升项目定位价值，找到能够实现最大化价值的有限个定位方向； ——通过对于不同发展方向的有效的产品组合，运用成本差异及集中化开发等策略塑造竞争优势； ——结合项目自身限制条件筛选出最优方案 塑造竞争优势 目的: 1、提高项目产品的丰富层次 2、形成多元化的产品梯度 具体体现: 1、规划C组团为低容积率产品； （多层、小高层） 2、A、B组团分背c组团部分容积率 （宜居型高层、栖居型小高层） 方法1:拆分容积率 A组团 C组团 B组团 目的: 1,先期形成商业示范区,吸引客户关注 2,商家提前入住，营造生活氛围 具体体现: 1,商业配套可以集中型商业形式出现； 2,可引进大型超市，弥补区域不足； 3,打造外向型社区商业街； 方法2:一期商业配套先行 目的: 1,放大景观对建筑的影响, 2,实现多剃次产品不同生活感受; 3,展现景观与生活的互融 具体体现: 1,社区高层中心景观的打造,提高不同产品的生活感受； 2,局部组团景观的运用； 3,充分考虑园林小品的介入； 4,强调景观实用主义及可参与性; 方法3: 强化配套景观提升价值 水系和坡地 不同类型产品的集中化组合 跳出区域竞争市场，挖掘新市场环境 差异化策略 客户差异化 组合化策略 不同客户的集中化组合 客户组合化 产品组合化 产品差异化 在区域竞争市场内形成差异化特质 通过对竞争环境的分析，我们可以采用下列策略提升竞争力 外窗材料 防风好、透光好、且对隔热的功效很高，能够阻挡紫外线肤色，允许日光中红外线携带的能量进入室内，同时隔热（人体所感受的热来自远红外线)而室内热量不会散发到室外，大大降低采暖制冷功率，同时有很好的隔音作用，提高居住舒适度，保护家人健康。 双层中空金属镀膜LOW—E玻璃 建议在产品设计中添加领先于区域市场的科技含量及环保节能技术材料的应用。在完善产品的同时，提升产品在市场竞争中的可抗性。 隔音楼板(美国陶氏化学) 阻隔垂直方向噪音 楼板 品质新标准 [领先 突破] 室内新风系统是国际通行的通风配置，是高档住宅的必备。通过安装住宅新风系统，使业主在室内即使不开窗也能达到净化室内空气的目的，有益人们的健康。 室内新风系统 硬件配套 让科技归于生活······ 提升产品：复式结构 挑高跃层构想 顶层大跃层 复式小户型 特色一：压缩版复式 小面积构筑大空间， 纵向空间享受。 70-80平米，动静分离 特色二：实用版复式 我的地盘我做主！ 自搭楼板，自主空间。 120平米左右，动静分离 特色三：舒适版复式 （少量） 顶层设置老虎窗， 跃层采光从此升级。 150平米，动静分离。 “1+1” 亲情组合 户型参考 提升产品：亲情组合户型 针对部分客户喜欢家族（家庭）群居的特点，推出“亲情组合”概念。 吸引大家庭购买（父子、兄弟、家族），增加“亲情”色彩。 一房 二房 2房2厅1卫 + 2房1厅1卫 入户花园 2房入口 2房1厅1卫 2房2厅1卫 带花园 2房入口 组合后 4房3厅2卫带花园 入户花园 4房入口 2房1厅1卫 带花园 2房2厅1卫带花园 组合前 户型设计 “2+2”亲情组合 提升产品：亲情组合户型