抚州巿资溪县非住宅类房地产交易及租赁计税价格评估系统软.docVIP

抚州市资溪县非住宅类房地产交易及租赁计税价格评估系统软件项目询价公告 江西众恒工程咨询有限公司受资溪县地方税务局委托，就抚州市资溪县非住宅类房地产交易及租赁计税价格评估系统软件项目（项目编号：JXZH-XJ-2017-001）进行询价采购，欢迎合格的供应商前来参加。 采购预算价：92000元 一、项目主要工作内容： 1、参与本地化技术标准的制定。 制定符合科学规范性、可操作性、可推广性、实用性和统一性原则要求的评税技术规范。 适用范围：申报征收房地产税的非住宅房地产均适用本评估技术规范确定计税价值。 制定成本法、市场法、收衣服评估房地产计税价值的技术规范： 成本法：依据替代原则，分别评估应税房地产的土地价值和经折旧后的建筑物及其他改良设施价值，以二者之和作为房地产评估值。其中房产价值评估采用重置成本法，地产价值评估采用基准地价修正法。 市场法：以替代原则为依据，通过收集与分析可比房地产的市场交易价格案例，确立房地产的价格比较基础，调整或修正相关数据，从而确定房地产评估值。 收益法：运用预期收益原理，预测评税对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率计算方法，将其折现到评税时点，以此估算评税对象评估价值。 2、指导评估公司采集数据，提供评估公司采集数据表格。 数据表格能够真实反应本地非住宅情况，以下为部分例表，将根据实际情况补充和扩展： 商铺调查汇总表 办公楼调查汇总表 大型商场超市调查汇总表 酒店宾馆调查汇总表 工业调查汇总表 加油站调查汇总表 3、审核评估公司采集的数据。 按照既定的标准格式对评估公司提交的数据成果进行审核，审核内容包括：非住宅分区框架表、非住宅楼幢评估表、非住宅分区基本信息表、非住宅照片信息。检验必采集信息是否空缺、非住宅楼幢表数据和非住宅分区表数据是否对应、非住宅分区框架表数据和非住宅分区基本信息表数据是否对应、非住宅照片和非住宅楼幢评估表数据是否对应。 此过程和评估公司是一个反复交互过程。 4、存储非住宅类数据。 在不影响原住宅类型数据的基础上加入非住宅数据类型并进行整合，根据和当地评估公司沟通的结果调整原存储结构增加适合非住宅采集数据的必要字段如：门牌号、路段信息、经营所在楼层、临路宽进深、现使用单位等。 5、非住宅导入系统。 修改导入程序，在非住宅导入系统的时候自动将非住宅数据导入到对应的非住宅数据结构内，导入时候可能存在与前期住宅是同名的分区和楼幢需要使用房产类型进行区分。 主要修改内容为：非住宅分区框架表的测试和导入、非住宅楼幢评估表的测试和导入、非住宅分区基本信息表的测试和导入、非住宅照片的测试和导入。 6、非住宅在界面上显示、修改、查询、初始化等操作。 非住宅数据导入系统之后在界面上显示出来，显示效果为： 首先按照房产类型进行分类：住宅、商铺、工厂、酒店等。然后按照城区进行分类，这样分类的好处是：程序在计算价格的时候，按照各种房产类型对各个城区进行小区、片区、城区的价格汇总，使同一个分区存在不同类型房产时价格不至于混乱。因为商铺和住宅的房屋属性是不一致的，因此在总体的结构分类下，对指定房产类型的房屋进行修改时根据该房屋的类型显示该房屋不同的属性，。进行初始化的时候区分住宅和非住宅，使得同名城区即存在住宅又存在非住宅的情况下可以分别进行初始化。 7、适合本地的非住宅地址分析。 针对同一个楼幢同时存在住宅和非住宅用途的房产，但是价格差异是非常大的，所以在进行地址分析的时候需要进行区分。并且对评估公司采集的具体到幢的采集数据，在程序地址分析的时候进行分析，并根据评估公司提供的地址资料和已有契税征管成交地址信息进行提取非住宅地址的通用性结构和特例性结构，进行综合分析修改算法。 8、根据评估公司提交的非住宅修正模型建立修正模型。 针对评估公司根据非住宅的情况建立的修正模型，将这些修正模型导入系统。非住宅的模型和住宅差异非常大，比住宅的修正更加细化，不单单是一个片区使用多种修正因素修正。 9、非住宅系统参数设置。 对非住宅的下浮比例、非住宅数据导入分级、地址匹配关键字等系统参数设置。 10、增加租金系统受理、审核界面 增加租金系统的受理、审核界面，包括承租方、出租方的姓名，证件号等，在一个界面中可以选择不同的房产类型，每点击一种房产类型，可以根据所选类型，自动打开对应类型的信息界面。 11、增加租金系统导入界面 在保证可以适用住宅类和非住宅类数据导入的情况下，要求能兼容导入租金数据，包括租金调查数据，价格，相应的指标等。 12、增加租金系统评估修正公式 在保证可以适用住宅类和非住宅类数据修正公式的情况下，要求能兼容租金公式，并且保证租金公式可以正常使用，价格修正正确。 13、本项目要求与江西省“金三”项目对接，且要求住宅类存量房交易价格核定系统已与江西省“金三”项目完成对接。 14、要求在江西省内有公司或