奥青城项目提案报告.pptVIP

北城营销环境分析 北城经典营销模式=初级阶段的低价跑量模式 简单、粗放式、缺乏品牌意识 低价、暖场、拓客等为主手段 广告形象差、不重视展示体验、客户口碑 本案启示 1、继承北城的有效营销手段 2、突破区域营销水平，在形象、展示体验、事件、创新渠道、客户精细化管理等方面做足文章 XX对北城客户困局的思考 量之困局 目前北城客户来源以长丰客户为主，但近年来长丰客户出现需求量逐步减少，客户补给后劲不足的现象。 价之困局 长丰客户群具有低价导向性，对于高价与品质项目关注度较轻，具有抵触性。 本案作为主打运动社区、开发周期长的楼盘，主力客群显然不能完全锁定在长丰区域，那么本案客户策略的关键就在如何吸纳更多市区客户，实现客户结构的演变与升级，支撑销售量价。 如何与竞品争夺客源？如何吸纳更多市区客户？ 第三部分 定 位 SWOT 优势 Strength 劣势 Weak 品牌：奥青城品牌形象； 交通：两条主干道，高铁站、绕城高速、新机场近在咫尺； 产品：1700亩复合型业态具备优势，产品优良 配套：自身配套完善，生态宜居 项目区域认知度低； 距离合肥主城区距离较远，客户心理产生抗性； 机会 Opportunity 发挥优势，抢占机会 利用机会，克服劣势 北城作为合肥1331工程板块组团，未来发展空间较大； 项目处于北城启动区； 现有周边项目品质较低，自身配套不完善； 放大奥青城在合肥的品牌形象，以高品质的展示和服务进行差异化的营销体验并实现对目标客群的吸纳； 提高项目区域价值，站位北城，掌控北城话语权，定义北城中央居住区； 清晰目标客户，进行针对性拓展； 制造高平台品质，最大化实现客户认同； 通过区域规划放大缩小城市距离感，提升区域城市形象 威胁 Threaten 发挥优势，转化威胁 减少劣势、避免威胁 市场存量竞争较大，且竞争项目价格较低； 客群有限，分流严重； 利用品牌、配套、品质综合价值提升客户心理价位，弱化小产权项目对客户的分流； 提高成交，制造热销降低市场影响； 通过项目配套最大化，消除区域现阶段配套不成熟的影响 精细化项目价值展示，建立项目内部的核心竞争力，消除区域自身的不利影响； 1、深挖楼盘综合价值，诉求生活方式，嫁接奥青城品牌贯穿营销始终 2、重新定义区域价值，将本案拔升至区域运营角度，以自我中心化理念弱化区域陌生 3、面对竞争激烈的市场，本案应从营销模式、产品升级、渠道拦截等方面寻找突围点 4、营销高调立势树影响力，注重老客户营销与展示体验 策略一：重新定义区域，以整盘价值定义生活方式，形象上做NO.1 策略二：线上全城立势树影响，启动区推广务必垄断区域市场声音 项目营销战略导出 策略三：线下全方位拓客，海陆空对手渠道，争夺客源 策略四：提升产品附加值，增强竞争力，建立差异化卖点 策略五：做足现场展示体验，强调主题性，做到北城第一，合肥一流 跟进客户 重要客户 核心客户 市区外溢客户及地缘性客户： 关注区域前景，居住环境、孩子教育问题、项目品质、配套等，有一定的区域居住情节 外地购房投资客户： 随着项目品质拔高及区域发展前景的提升，对经济实力较强的外地客户自然跟进购房 长丰及周边农村进城客户: 价格是客户的主要关注点，其次是地段、距离市区的距离、配套等 以长丰周边农村进城客户为核心客群，以合肥市区外溢和地缘性客户为重要补充，并适当牵引外地客户购买。 客户定位 随区域价格的提升 和居住价值的引导 客户层级：有一定经济实力的进城客户 置业特征：基于公摊、安全性等考虑对高层抗性较大，核心关注产品的高附加值和赠送面积，以及周边的配套（教育配套）；总价承受在对应的产品为80—90平以内的两房三房，甚至总价限制下更小的产品。 客户层级：经济实力较低的进城客户 置业特征：将更加被加压到外围区域，或某些低价型战略的项目； 单纯的需求低价置业 承受力下寻求性价比和更小面积段 随着城市化进城的加快和北城新区房地产市场的进一步发展，长丰县客户的进城成本势必增加，购买力限制下整体数量将会减少，长丰县进城客户逐步分化为两个层级 针对此类客户，应紧抓其产品需求敏感点，放大品质优势、以超高性价比的产品为主打捕捉其大量需求，建立市场口碑。 长丰进城客户——因承受力的不同而出现两种类型客户，本项目客户更接近第二种类型 首期客户定位 地缘型客户——因职业不同收入不同而存在不同群体，本项目应主攻地缘性客户中的中高收入人群 原住民 周边产业人群 中高收入人群 低收入人群 区域地缘客户 客户特征：经济实力较强的中高层技术人员和管理人员，收入一般在4000元/月左右，有一定文化涵养和品质认知； 置业需求：目前大多置业于北二环内的高层； 未来随区域的进一步北拓摊大，区域将和市区连为一体，此类人群将回流置业。 敏感点：品质、交通、配套。 高端的形