城市化快速推进地区村庄改造研究——基于上海市郊区的调查.pdfVIP

《农业经济问题》(月刊)2010年第3期 城市化快速推进地区村庄改造研究 ——基于上海市郊区的调查 口楼 江祝华军 蔡建秀 内容提要：我国农村地区普遍存在村庄布局分散、户均占地面积过大、房屋闲置现象。科学 有效的村庄改造模式对缓解土地需求压力、提高农村土地利用效率具有重要意义。本文基于快 速城市化地区的调研，分析了导致村庄建设管理问题的深层原因，提出了村庄改造的总体思路， 同时对促进村庄改造的激励约束机制进行了探讨。 关键词：快速城市化；村庄改造；土地利用；宅基地；上海市郊区 党的十六届五中全会提出“建设社会主义新农村是我国现代化过程中的重大历史任务”，这一重大战 略部署标志着我国新农村建设的高潮即将到来。十七届三中全会再次强调依法管理农村集体建设用地， 加快社会主义新农村建设的步伐。村庄改造对推进社会主义新农村建设的重要性是不言而喻的。村庄改 造的核心问题是农民建房的宅基地问题，农村宅基地问题既关系到国家的经济建设，又与人民的切身利 益、社会安定息息相关。上海市是全国城市化水平最高的地区之一，自1985年在郊县推进“三集中”政策， 尤其是1992年浦东开发政策实施以来，上海郊县迎来了快速城市化的浪潮，加速了小城镇建设、城市工业 向郊区扩散、农村劳动力转移等。在城市化快速推进的过程中，上海郊区农村宅基地及住宅利用表现出了 与传统农业区域存在显著差异的地方，由于土地资源极度短缺，土地的财产性功能凸显，围绕着土地的经 济利益，村民、村集体、基层政府等各利益方展开了博弈。上海市最近20年村庄改造中出现的问题也将不 可避免地在其他后发地区的城镇化进程中出现。’本文基于对上海郊区宅基地建设、利用、管理情况的调 查，深入剖析现存问题的原因所在，对于村庄改造提出了建设性的思路。 一、快速城市化地ft．村庄建设的特点 快速城市化地区的村庄建设与农业区域的村庄建设既有相似的地方也存在一些不同。总体而言，共 性体现在村庄布局散乱，人均宅基地面积普遍较大；差异则主要体现在农村住宅的需求方面，农村住宅主 要是村民自住，快速城市化地区的农宅已经有相当多用于非自住需求。根据对上海市郊区7个镇14个村 共2568户村民的抽样调查，归纳出快速城市化地区村庄建设的以下特点： (一)村庄布局分散，零星宅基地比例依旧较大 虽然上海市各郊县每年都在行政区划内归并了一些小而散的村庄，但并未及时对农村宅基地重新 规划布局建设。从影像图和现场凋查结果看，村庄布局仍然比较分散，一些中小型自然村沿公路、河流 带状分布。若将有必要归并的零星农村宅基地规定为15户以下，则约占被调查宅基地总量的46％(见 表1) ·项目来源：本文得到农业部软课题(编号：200920)资助 一92— 万方数据 楼江等：城市化快速推进地区村庄改造研究 表1 调查村庄宅基地面积规模大小分类汇总 造成这种分散布局的原因比较复杂。一是受快速城市化地区人多地少且河流等分割物较多的客观条 件限制，缺乏强制干预，不利于形成大规模的聚居区；二是长期以来，受历史条件和村民生产生活习俗等的 影响，农村居民点的规划一直未引起足够的重视，导致了农村居民点基本上处于自然形成、自我发展的无 序状态。 I二)户均宅基地面积超标现象较普遍 证上记载的土地面积计算，户均宅基地192平方米，容积率为0．87。这一数据虽然基本符合国家住房和城 乡建设部的规定，但超过了上海市7l号令有关标准，该文件规定4人户宅基地面积控制在150—180平方 米以内，说明存在大量农民超占宅基地建房现象(见表2)。 表2调查村庄按宅基地面积大小分类(平方米，ok) (三)村民建房需求量大。类型多样 期，现在到了更新换代期。据抽样调查，村民有分户批地建房需求的占17．38％；村民有翻建房屋需求的占 34．26％，合计有超过51％的农户家庭希望改善居住条件。此外，因户口迁入、离婚后无房、市政动迁及不 符合法规但存在实际住房困难的特殊群体(小城镇户口、自理口粮户等)的建房需求量也较大。在访谈中 还发现，经济条件好的村民往往在镇区或其他城市化区域购置商品房，翻建农村住房的目的不是自住，而 是为了用于出租或将来拆迁时获得更多补偿；经济条