成都锦江区房产分割律师：论夫妻共有房产单方处分行为的效力.docxVIP

论夫妻共有房产单方处分行为的效力问题的提出　我国对于夫妻财产实行婚后所得共有制，即夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产归夫妻共同所有。夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产概莫能外。在实际生活中，夫妻对婚姻关系存续期间取得的房产进行处分时，往往未经过夫妻双方的一致同意，这便使法律在价值判断上常常陷入两难境地：一方面夫妻单方处分共有房产，势必侵害另一方的权利，对于另一方的权利应予充分保护；另一方面，如第三人系善意，对其合理的信赖利益亦有保护的必要。如何在二者之间寻求一种平衡，既是兼顾交易安全与交易效率的内在之意，也是彰显民法所要求体现的公平正义的必然要求。　夫妻单方处分共有房产时，法律对另一方权利的保护途径无非是宣布处分行为无效，从而赋予另一方以追回权。如最高人民法院《关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第89条规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”而保护第三人合理的信赖利益，则有两种途径：一种途径是确认无权处分人与第三人签订的合同有效，使第三人受到有效合同的保护。这种途径在立法上是通过限制共有人以“不同意或不知道”为由进行抗辩的方式实现的，如最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第17条第2款规定，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。” 另一种途径是通过善意取得制度使第三人直接取得房产的所有权。如《民通意见》第89条同时规定，“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”物权法第一百零六条则明确将不动产纳入善意取得制度的适用范围。最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》第11条则从对共有人追回权限制的角度进一步强调了第三人善意取得房产的条件。如何理顺上述规定之间的关系，以明确上述各项规定分别适用于何种情形，以杜绝法律适用上的随意性，是值得我们慎重考虑的问题。　实践中，根据共有房产的登记状况、夫妻之间的授权状况、第三人是否善意并支付合理对价、房产是否办理过户登记手续等，可以将夫妻单方处分共有房产的行为分成若干不同的情形。本文根据夫妻共有房产的登记状况将夫妻单方处分共有房产分为三种情形进行论述：第一种情形为共有房产登记在夫妻双方名下，夫或妻单方将房产转让给第三人；第二种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下，登记权利人将房产转让给第三人；第三种情形为共有房产登记在夫或妻一方名下，非登记权利人将房产转让给第三人。之所以将此作为本文论述的基础，一方面是由于该三种情形涵盖了司法实践中夫妻单方处分房产的全部情形，另一方面是由于在该三种情形下，法律对当事人权利予以保护的价值基础并不相同，由此造成在法律适用上亦有区别。无权处分与无权代理　无权处分，以出卖他人之物为著例，被王泽鉴先生喻为“法学上之精灵”。一般认为，无权处分是指无权处分人以自己的名义处分他人之权利。正确理解无权处分的概念，首先应当弄清“处分”一词在民法上的不同含义。“处分”一词在民法上至少有三层含义：最广义的处分既包括法律上的处分，也包括事实上的处分，广义上的处分则仅指法律上的处分，而狭义上的处分则是指与负担行为相对应的处分行为。无权处分在不同的物权变动模式下，具有不同的含义和规则。在物权形式主义模式下，法律行为被区分为负担行为和处分行为。负担行为仅在当事人之间产生债权债务的负担，而处分行为则直接引起物权的变动。以出卖他人之物为例，出卖人与第三人签订的买卖合同系负担行为，不以出卖人具有处分权为要件，而处分行为则专指基于买卖合同所产生的物权变动的事实，即合同标的物的交付或登记。因此，在此种模式下，无权处分之处分指的仅仅是与负担行为相对应的处分行为，买卖合同不受处分人处分权的影响。而在债权形式主义模式下，民事活动被统一纳入法律行为的概念下进行调整，与负担行为相对应的处分行为并不存在，它仅仅被视为对合同约定义务的履行行为，故无权处分行为也就被界定为集设立债权债务的约定和标的物交付或登记于一体的统一法律行为。　我国合同法第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”如何理解该条，民法学界存在诸多争议。梁慧星教授认为，我国民法不承认物权行为理论，合同法仅调整债权合同，无权处分规则自应适用于该债权合同。有学者则认为，应当将无权处分行为的效力待定解释为物权行为效力待定，而非债权行为效力待定。物权法实施以后，亦有学者主张虽然合同法第五十一条明确规定无权处分的合同为效力待定合同，但在物权法第十五条明确规定区分原则后，对合同法第五十一条就应按照新法的精神来进